Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent ... / 3.3 Nutzung ist durch Zweckbestimmung vorgegeben

Was die Nutzung von Sondereigentum betrifft, haben zunächst Teilungserklärung und Aufteilungsplan grundlegende Bedeutung. Im Rahmen der Aufteilung der Wohnanlage wird nämlich in aller Regel die Zweckbestimmung der Sondereigentumseinheiten im weiteren Sinn festgelegt.

Zweckbestimmung im weiteren Sinne

Die Zweckbestimmung im weiteren Sinne ordnet dabei eine Sondereigentumseinheit entweder dem Wohneigentum oder dem Teileigentum zu. Bereits hier erfolgt eine Einschränkung des Nutzungsrechts:

• Wohneigentum dient in erster Linie Wohnzwecken
• Teileigentum dient in erster Linie Nichtwohnzwecken.^[1]

Der Aufteilungsplan dient der Abgrenzung des Sondereigentums vom Gemeinschaftseigentum. Der Aufteilungsplan soll sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird, indem er die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich macht. Insoweit hat der Aufteilungsplan dieselbe sachenrechtliche Abgrenzungsfunktion wie das Liegenschaftskataster bei Grundstücken.^[2] Häufig finden sich auch im Aufteilungsplan Zweckbestimmungen im weiteren Sinne, also Angaben darüber welche Sondereigentumseinheit Wohnzwecken dient und welche nicht.

Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Widersprechen sich dabei die Angaben in der Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan, ist kein Sondereigentum entstanden, sondern Gemeinschaftseigentum.^[3] Der Inhalt des Eintragungsvermerks im neu angelegten Grundbuchblatt betrifft nämlich das Sondereigentum an einer mit einer bestimmten Nummer laut Aufteilungsplan bezeichneten Sondereigentumseinheit und nimmt zu Gegenstand und Inhalt nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG weiter auf die Bewilligung Bezug. Insoweit besteht also eine doppelte Bezugnahme. Dies hat zur Folge, dass nicht nur die Teilungserklärung, sondern auch der Aufteilungsplan das Sondereigentum beschreibt. Stimmen beide nicht überein, so ist keiner der sich widersprechenden Erklärungen vorrangig, weshalb lediglich Gemeinschaftseigentum entstanden ist.

Zweckbestimmung im engeren Sinn

Mit der Zweckbestimmung im engeren Sinn wird festgelegt, wie insbesondere Teileigentum genutzt werden kann. Für die Beurteilung was erlaubt und was verboten ist, muss die Zweckbestimmung allerdings eindeutig sein. Sieht die Gemeinschaftsordnung für die im Sondereigentum stehenden Räume eines Teileigentums etwa vor, dass diese als "Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb" genutzt werden dürfen, ist nicht eindeutig, ob es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung verschiedener Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeiten handelt oder sich die Nutzung in diesem Rahmen halten muss, sodass in einem derart bezeichneten Teileigentum auch ein Hostel betrieben werden kann.^[4]

Zweckbestimmung nicht erforderlich

Die Gemeinschaftsordnung muss die Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeiten eines Sondereigentums nicht beschränken. Zulässig ist auch eine Regelung, wonach Sondereigentum sowohl als Wohnungs- als auch als Teileigentum genutzt werden kann.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16.

[2] BGH, Urteil v. 20.7.2018, V ZR 56/17.

[3] OLG München, Beschluss v. 9.2.2017, 34 Wx 333/16.

[4] LG Berlin, Urteil v. 28.5.2019, 55 S 95/18 WEG.

[5] LG Berlin, Urteil v. 11.9.2018, 55 S 130/17 WEG.