Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent ... / 3.5 Exkurs: Zustimmungspflicht des Verwalters

Häufig sehen Bestimmungen in Teilungserklärungen bei vereinbarter Zweckbestimmung einer Wohnnutzung vor, dass auch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung der Sondereigentumseinheiten zulässig ist, soweit der Verwalter seine Zustimmung zur konkreten Nutzung erteilt hat. In aller Regel werden derartige Bestimmungen durch die weitere Regelung ergänzt, dass der Verwalter die Zustimmung nur versagen darf, wenn die beabsichtigte Nutzung zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Hausbewohner führt oder dies zu befürchten ist.

Praxis-Beispiel

Kinderbetreuung in der Wohnung

Im Fall der Kinderbetreuung etwa durch eine Tagesmutter ist allerdings zu beachten, dass bei vereinbartem Zustimmungsvorbehalt des Verwalters dieser die Zustimmung verweigern kann, wenn weiter vereinbart ist, dass die Ausübung des Gewerbes oder Berufs nur zulässig ist, wenn keine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner zu befürchten ist oder wenn sie den Charakter des Hauses nicht beeinträchtigt.^[1] Ein Anspruch auf Genehmigung einer solchen Nutzung ist allerdings zu bejahen, wenn die Erteilung der Zustimmung die Regel ist und nur ausnahmsweise bei Vorliegen eines wichtigen Grundes eine Versagung in Betracht kommen soll.

In derartigen Fällen stellt die Zustimmung des Verwalters zunächst eine formelle Voraussetzung für die Ausübung des Gewerbes oder Berufes dar. Die Prüfung und Entscheidung der Frage, ob die Voraussetzungen für die Zustimmungserteilung gegeben sind, obliegt also zunächst dem Verwalter.^[2] Allerdings können die Wohnungseigentümer jederzeit die Entscheidung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss ersetzen oder aber eine erteilte Zustimmung auch widerrufen. Allein die Tatsache, dass der Verwalter seine Zustimmung erteilt oder verweigert hat, macht also den von der Zweckbestimmung abweichenden Gebrauch noch nicht zulässig bzw. unzulässig. Insoweit gilt nichts anderes als in den Fällen der baulichen Veränderung, die der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Allgemein wird hierin lediglich ein Vorschalterfordernis gesehen, das zusätzlich zur entsprechenden Genehmigungsbeschlussfassung seitens der Wohnungseigentümer vorliegen muss. Allerdings ist im Fall der zweckbestimmungswidrigen Nutzung die Verwalterzustimmung nicht lediglich Vorschalterfordernis, die Wohnungseigentümer können aber die Entscheidung des Verwalters ersetzen.

Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen die Zustimmung zur konkret beabsichtigten Nutzung zu erteilen ist, hat der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter einen Anspruch auf Zustimmung.^[3] Dem Verwalter ist dann kein Ermessensspielraum eingeräumt. Eine zu Unrecht verweigerte Zustimmung kann der betreffende Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter durch das Gericht ersetzen lassen.^[4] Ob die Klage selbst gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist oder gegen die Person des Verwalters, ist im Zuge des Inkrafttretens des WEMoG am 1.12.2020 noch nicht geklärt. Grundsätzlich bestehen keine Ansprüche der Wohnungseigentümer mehr gegen den Verwalter, da dieser als (Ausführungs-)Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert. Für den Fall der vereinbarten Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG wurde allerdings bereits entschieden, dass der Verwalter persönlich in Anspruch zu nehmen sei, da der Gesetzeswortlaut einen "Dritten" benennt.^[5] Insoweit dürfte hier entsprechendes gelten.

Nutzung ohne Verwalterzustimmung

Macht der Wohnungseigentümer zwar in zulässiger Weise, jedoch ohne Zustimmung des Verwalters, von seinem Wohnungseigentum in der streitigen Art und Weise Gebrauch, kann ein Unterlassungsanspruch nicht allein auf das Fehlen der Zustimmung gestützt werden.

[1] BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 204/11.

[2] BayObLG, Beschluss v. 24.2.1997, 2Z BR 89/96.

[3] BayObLG, Beschluss v. 23.5.1996, 2Z BR 19/96.

[4] BayObLG, Beschluss v. 31.8.2000, 2 Z BR 39/00.

[5] AG Heidelberg, Beschluss v. 19.3.2021, 45 C 2/21, ZMR 2021 S. 523.