Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent ... / 3.6.1 Wohnungseigentum

3.6.1.1 Wohnung

Airbnb-Vermietung

Die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist zulässig. Wohnungseigentum dient im Unterschied zu Teileigentum Wohnzwecken. Eine Wohnnutzung umfasst auch die Vermietung an Feriengäste.^[1]

Evtl. Zweckentfremdungsverbot beachten!

Auch wenn es Wohnungseigentümern grundsätzlich gestattet ist, ihre Wohnung über Internetportale an wechselnde Gäste zu vermieten, müssen sie beachten, dass zahlreiche Städte und Gemeinden, in denen Wohnraummangel herrscht, ein sog. Zweckentfremdungsverbot erlassen haben. Eigentümer von Wohnungen müssen dann erst eine Genehmigung der zuständigen Behörde einholen, um wiederholt an Touristen vermieten zu können.

Siehe auch "Ferienwohnung" und "Medizintouristen".

[1] BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09.

Arbeiterwohnheim

Soweit die Eigengestaltung der Haushaltsführung der Arbeiter in der Wohnung gewährleistet ist und die Wohnung nicht als Unterkunft für eine Vielzahl von Menschen dient, sondern die Überlassung von Wohnraum in üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis erfolgt, dient sie im Grundsatz Wohnzwecken und ist damit zulässig.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16.

Architekturbüro

Es ist grundsätzlich zulässig, ein in der Teilungserklärung als "Wohnung" bezeichnetes Sondereigentum als Architekturbüro zu nutzen. Im Fall zulässiger Nutzung einer Eigentumswohnung für eine freiberufliche Praxis müssen die Wohnungseigentümer auch ein Praxisschild in angemessener Größe am Haus- und Wohnungseingang dulden.^[1]

Siehe auch "Büro", "Ingenieur(planungs)büro", "Steuerberaterpraxis", "Wirtschaftsprüferkanzlei".

[1] KG Berlin, Beschluss v. 8.6.1994, 24 W 5760/93.

Arztpraxis

Die Festlegung in der Teilungserklärung "Wohnung" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter mit der Folge, dass das Wohnungseigentum grundsätzlich nur als Wohnung genutzt werden darf; allerdings ist nach obergerichtlicher Rechtsprechung auch eine Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken zulässig, sofern dadurch andere Wohnungseigentümer nicht mehr beeinträchtigt werden, als durch eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung als Wohnung.^[1]

• Pro: Wohnungseigentum kann auch als psychologische und psychotherapeutische Praxis im Rahmen der üblichen Betriebszeiten vergleichbarer freiberuflicher Praxen genutzt werden.^[2]

  Siehe auch "Psychotherapeutische Praxis".

• Pro: Eine Allgemeinpraxis kann zu tolerieren sein.^[3]
• Contra: Ist allerdings eine Praxis für Allgemeinmedizin nur über einen Laubengang mit weiteren Anliegerwohnungen erreichbar, stellt sich eine solche Praxisführung als schwerwiegende Beeinträchtigung anderen Eigentums dar und muss von den restlichen Eigentümern wegen Unzumutbarkeit nicht hingenommen werden.^[4]
• Eine Tierarztpraxis bringt eine größere Belästigung als eine Arztpraxis. Diese Nutzung einer Wohnung kann rechtswidrig sein.^[5]

Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthält die Zweckbestimmung "Wohnen", stellt aber eine gewerbliche Nutzung unter Erlaubnisvorbehalt

Abzustellen ist in diesen Fällen auf den konkreten Zuschnitt der Praxis – insbesondere, ob diese als Einzel- oder Gemeinschaftspraxis und als Bestellpraxis betrieben wird, den Umfang des Patientenverkehrs, auf die Sprechstundenzeiten und die jeweiligen örtlichen Verhältnisse. Stets kommt es auf den jeweiligen Einzelfall unter Auslegung der jeweiligen Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung und unter Berücksichtigung der konkreten Art und des Zuschnitts der beruflichen Tätigkeit sowie der konkreten Wohnanlage an.^[6]

• Der Betrieb einer Kinderarztpraxis bei der vereinbarten Zweckbestimmung "Wohnung" kann für die Wohnungseigentümer dieses Anwesens mit unzumutbaren Beeinträchtigungen verbunden sein. Wenn in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung der für die Praxis vorgesehene Raumteil als "Wohnung" beschrieben ist, bedeutet dies nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung, dass die Räume nur als Wohnung oder sonst in einer Weise genutzt werden dürfen, die bei einer allgemeinen Betrachtungsweise nicht mehr stört, als die bestimmungsgemäße Nutzung. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass Wohnungen gewerblich genutzt werden dürfen, wenn der Verwalter dies genehmigt, wird die Nutzungsmöglichkeit des Sondereigentums über die Zweckbestimmung "Wohnung" hinaus unter bestimmten Voraussetzungen erweitert. Die Vorgabe, dass der Verwalter die Genehmigung nur erteilen darf, wenn ein "wichtiger Grund nicht entgegensteht", ist im Einzelfall auszulegen. In einem solchen Fall kam die gerichtliche Überprüfung zu dem Ergebnis, dass einschließlich der Begleitpersonen durchschnittlich über 100 Personen pro Tag die Praxis besuchten. Dieser starke Publikumsverkehr veranlasste das Gericht, die Nutzung der Wohnung für eine Kinderarztpraxis als zweckwidrig einzustufen.^[7]
• Kein Betrieb einer Naturheilpraxis durch eine Person in einer 2,5-Zimmerwohnung: Es kommt nicht darauf an, ob ein Wohnungseigentümer das Recht hätte in seinem Wohnungseigentum täglich bis zu 5 Besucher zu empfangen, sondern ob ein derart ausgeprägter Besucherverkehr mit wechselnden und g...