Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent ... / 3.6.1.2 Der Wohnung zugeordnete Nebenräume

Sind der Wohnung in der Teilungserklärung weitere als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" (in Wiederholung der gesetzlichen Beschreibung von Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG) zugeordnet, liegt hierin eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, dass diese Räume grundsätzlich zu jedem Zweck, nur nicht als Wohnraum, genutzt werden dürfen. Die Nutzung als Hobbyraum kann daher zulässig sein.^[1]

[1] BayObLG, Beschluss v. 28.12.1995, 2Z BR 95/95.

Abstellraum

Betrieb eines Kosmetiksalons

Der dem Sondereigentum zugehörige und in der Teilungserklärung als "nicht für Wohnzwecke" bezeichnete "Abstellraum" kann zum Betrieb eines Kosmetiksalons genutzt werden, wenn die Teilungserklärung keine Zweckbestimmung trifft und eine Gebrauchsregelung der Wohnungseigentümer nicht entgegensteht. Die Bezeichnung im Aufteilungsplan als "Abstellraum" dient der bloßen Abgrenzung des Raums vom Wohnungseigentum.^[1]

Wohnnutzung

Die Nutzung eines im Dachspitz gelegenen, im Sondereigentum stehenden Abstellraums durch den Eigentümer einer Dachgeschosswohnung zu Wohn- und Schlafzwecken brauchen die übrigen Wohnungseigentümer nicht zu dulden; die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Anspruchsinhaberin kann überdies die Beseitigung einer Wendeltreppe verlangen, die den Speicherraum mit der darunter liegenden Wohnung verbindet und errichtet wurde, um eine solche Nutzung zu ermöglichen.^[2]

[1] OLG Bremen, Beschluss v. 16.7.1993, 3 W 26/93.

[2] BayObLG, Beschluss v. 8.8.1995, 2Z BR 56/95; BayObLG, Beschluss v. 10.3.1994, 2Z BR 1/94; BayObLG, Beschluss v. 29.7.1993, 2Z BR 67/93.

Dachboden

Wohnnutzung

Die durch die Teilungserklärung zugestandene "ausschließliche Nutzung des Dachbodens" schließt eine gelegentliche Benutzung zu Wohnzwecken ("Hobbynutzung") nicht von vornherein aus. Ein WC und ein Handwaschbecken stellen Ausstattungsmerkmale dar, die bei der Ausübung von Freizeitbeschäftigungen einen gewissen Komfort bedeuten, nicht stets auf die Vorbereitung einer (umfassenden) Wohnnutzung hinweisen und deshalb bei einem Verbot derselben nicht zwingend zu entfernen sind. Der Einbau eines weiteren Dachfensters, das großflächiger als das daneben befindliche angelegt ist, bedarf – weil schon mit Blick auf den erhöhten Erhaltungsaufwand der Dachfläche und künftiges Streitpotenzial hinsichtlich der Einstandspflicht im Fall von Schäden nachteilig – als bauliche Veränderung eines entsprechenden Gestattungsbeschlusses.^[1]

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 19.12.2007, 3 Wx 98/07.

Hobbyraum

Anwaltskanzlei

Die Bezeichnung mehrerer Räume im Teileigentum als "nicht zu Wohnzwecken dienende Hobbyräume nebst Diele" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Wird das Teileigentum als Rechtsanwaltskanzlei büromäßig genutzt und wird eine Unterlassungsklage rechtskräftig wegen Verwirkung abgewiesen, ist über eine Nutzung als Hobbyräume hinaus auch eine büromäßige Nutzung hinzunehmen sowie eine sonstige Nutzung, die nicht mehr stört oder beeinträchtigt.^[1]

Ballettstudio

In einem "Hobbyraum" als Nebenraum einer Eigentumswohnung kann kein Ballettstudio betrieben werden. Ein solcher Gebrauch entspricht nicht dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen und führt zu erheblich stärkeren Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung als Hobbyraum.^[2]

Wohnnutzung

• Unabhängig davon, ob die dauerhafte Nutzung eines in der Teilungserklärung als "Abstellraum" oder "Hobbyraum" ausgewiesenen Raumes zu Wohnzwecken störend ist und unabhängig davon, ob eine behördliche Genehmigung hierzu vorliegt oder zu erwarten ist, bleibt diese unzulässig. Die übrigen Eigentümer haben einen Anspruch auf Unterlassung einer derartigen Nutzung.^[3]
• Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als "Teileigentum und Hobbyraum" ausgewiesenen Raums zu (nicht nur vorübergehenden) Wohnzwecken (hier: als Kinderschlafzimmer) ist unzulässig.^[4]
• Werden in einem als "Hobbyraum" bezeichneten Raum eine Dusche und eine Toilette an die gemeinschaftlichen Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen, so stellt dies den Beginn einer Nutzung zu Wohnzwecken dar. Die übrigen Wohnungseigentümer können damit verlangen, dass die Anschlüsse dauerhaft getrennt werden. Hierfür ist nicht die Feststellung erforderlich, dass der Hobbyraum tatsächlich bereits zu Wohnzwecken genutzt wird.^[5]
• Die Nutzung von "als Teileigentum ausgewiesenen Hobbyräumen" zu dauernden Wohnzwecken stört bei generalisierender Betrachtungsweise mehr als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung einer Anlage, die u. a. aus Wohnungen sowie aus Hobbyräumen als selbstständigen Teileigentumseinheiten besteht, dass die Hobbyräume ausgebaut und mit den Wohnungen verbunden werden dürfen, so liegt darin in der Regel eine Vereinbarung, dass der Ausbau der Hobbyräume in Wohnräume gestattet ist und diese Räume dann zu dauernden Wohnzwecken genutzt werden dürfen.^[6]
• Die Bezeichnung eines Kellerraums in der Teilungserklärung als "Hobbyraum" lässt eine Nutzung zu Wohnzwecken auch dann nicht zu, wenn eine bauordnung...