Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent ... / "Büro"

Arztpraxis

Die Ausübung einer Arztpraxis ist mit der Zweckbestimmung als "Büro" nicht vereinbar. Das Gericht führt aus: Zwar überschneiden sich die Begriffe teilweise. So kann sowohl von einem "Büro" als auch von einer "Praxis" eines Rechtsanwalts gesprochen werden. Ferner kann in Einzelfällen der mit einem Büro verbundene Publikumsverkehr gleich hoch sein wie bei einer Praxis. Grundsätzlich sind die von Büroräumen ausgehenden Beeinträchtigungen anderer und geringerer Art als die durch die Ausübung einer Praxis entstehenden. Dem heutigen Sprachgebrauch ist es zudem fremd, den Betrieb eines Arztes als "Büro" zu bezeichnen.^[1]

Ballettstudio

Die Nutzung von Räumen als "Ballettstudio" ist nicht gestattet, wenn die Teilungserklärung eine Nutzung als "Büro" gestattet. Von dem Betrieb eines Ballettstudios gehen naturgemäß größere Beeinträchtigungen aus, als von einem Büro. Dies gilt insbesondere für den Einsatz von Musikinstrumenten bzw. die Wiedergabe von Musik, die Geräuschentwicklung durch die Teilnehmer an den Veranstaltungen sowie die typischerweise relativ große Anzahl der Teilnehmer.^[2]

Billardcafé

Ein Billardcafé ist in einer als "Büro" beschriebenen Einheit nicht zulässig.^[3]

Intensivpflege- und Beatmungs-WG

Eine Intensivpflege- und Beatmungs-WG ist in einer "nicht zu Wohnzwecken" dienenden "Büroetage" nicht zulässig. Eine zweckbestimmungswidrige Nutzung ist nur dann zulässig, wenn von ihr bei typisierender Betrachtungsweise nicht größere Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer ausgehen, als bei einer zweckbestimmungsgemäßen Nutzung. Nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise gehen von einem Büro jedoch im Allgemeinen weniger Belästigungen aus als von einer Einrichtung der stationären Intensiv- und Beatmungspflege.^[4]

Kinderarztpraxis

Der Betrieb einer Kinderarztpraxis ist bei vereinbarter Zweckbestimmung als "Büro" unzulässig. Die von Büroräumen ausgehenden Beeinträchtigungen sind grundsätzlich anderer und geringerer Art als die durch die Ausübung einer Praxis entstehenden. Die von einer Kinderarztpraxis ausgehenden Störungen der anderen Eigentümer sind in der Regel schon deshalb größer als bei einem Büro, weil die Besucherfrequenz höher ist. Kranke Kinder, die den Arzt aufsuchen, erscheinen im Allgemeinen mit einer Begleitperson. Dies ist z. B. anders bei den Klienten eines Rechtsanwalts oder Steuerberaters. Weiterhin ist bei einer Kinderarztpraxis von einem höheren Geräuschpegel auszugehen, als er bei einem durchschnittlichen Büro erwartet werden kann. Die Beeinträchtigung entsteht bereits bei der – notwendigen – Inanspruchnahme des Hausflurs. Beim Kinderarzt sind auch andere Bewohner des Hauses Krankheitserregern ausgesetzt, da hier auch Kinder mit ansteckenden Krankheiten behandelt werden.^[5]

Spielothek

Die vereinbarte Zweckbestimmung eines Teileigentums als "Büro" lässt den Betrieb eines Spielsalons nicht zu.^[6]

Wohnnutzung

Die Nutzung eines Büro-Teileigentums zu Wohnzwecken kann nachteilig sein. Allerdings kann ein Anspruch auf Änderung einer in der Teilungserklärung für ein Teileigentum als "Büroräume" festgelegten Zweckbestimmung gegeben sein, wenn eine reale Möglichkeit, das Teileigentum entsprechend zu nutzen oder zu verwerten, nicht besteht und die Nutzung als Wohnung die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr beeinträchtigt, als eine Nutzung als Büroräume. In dem vom OLG Düsseldorf zu entscheidenden Fall konnte ein Eigentümer sein Büro-Teileigentum nicht entsprechend vermieten bzw. veräußern. Zwar liegt die wirtschaftliche Verwertbarkeit des Eigentums regelmäßig in der Risikosphäre des betreffenden Eigentümers, in diesem Fall war die Verwertbarkeit jedoch durch eine Nutzungsbestimmung krass eingeschränkt, die sich in Ansehung der örtlichen Gegebenheiten und auch nach dem Verständnis der Teilungserklärung als Ausnahme darstellt, während die beantragte Umwidmung des Teileigentums in Wohnungseigentum dem Regelfall entspricht und mit ihr die größeren Verwertungschancen verbunden sind. Wenn ohne eine solche Änderung das Eigentum eines Teileigentümers wirtschaftlich praktisch wertlos wird, sind ausnahmsweise auch wirtschaftliche Gesichtspunkte in eine Güterabwägung bei beantragter Zweckbestimmungsänderung einzubeziehen.^[7]

Zahnarztpraxis

Die Zweckbestimmung einer Teileigentumseinheit als "Büro" steht einer Nutzung des Sondereigentums als Zahnarztpraxis nicht entgegen, wenn nach dem Zuschnitt der Arzttätigkeit als Einzel- und Bestellpraxis keine größeren Beeinträchtigungen durch Publikumsverkehr zu erwarten sind, als sie auch von einem Bürobetrieb ausgehen können.^[8]

[1] OLG Stuttgart, Beschluss v. 4.11.1986, 8 W 357/86.

[2] LG Bremen, Beschluss v. 25.3.1991, 2 T 19/91.

[3] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 28.1.1987, 3 W 14/87.

[4] LG Bochum, Urteil v. 16.7.2018, I-1 O 318/17.

[5] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 20.9.1995, 3 Wx 259/95; ähnlich OLG Stuttgart, Beschluss v. 4.11.1988, 8 W 357/86.

[6] AG Passau, Beschluss v. 21.9.1979, 1 UR II 123/79.

[7] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 24.1.2003, 3 Wx 381/02.

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