Alexander C. Blankenstein
Von überragender Bedeutung für die konkrete Rechtslage innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Regelungen der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnung stellt in aller Regel einen Bestandteil der Teilungserklärung dar ("Abschnitt II"). Eine Gemeinschaftsordnung ist zwar für die Begründung von Wohnungseigentum nicht erforderlich, sie ist in der Praxis des Wohnungseigentums allerdings die Regel.
In der Gemeinschaftsordnung kann – bis auf die unabdingbaren gesetzlichen Vorschriften in weiten Bereichen von den gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsrechts abgewichen werden. Von größter Praxisrelevanz sind hier stets Pflichten von Wohnungseigentümern abseits der gesetzlichen wohnungseigentumsrechtlichen Regelungen.
3.3.1 Erwerberhaftung
Von größter Bedeutung für einen Erwerber ist die Frage, ob in der Gemeinschaftsordnung oder aufgrund anderweitiger Vereinbarung der Wohnungseigentümer eine Erwerberhaftung vereinbart ist. Eine derartige Vereinbarung ist grundsätzlich wirksam. In diesem Fall haftet der Erwerber neben dem ausscheidenden Wohnungseigentümer für sämtliche Verbindlichkeiten des Veräußerers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, soweit diese aus Hausgeldrückständen bestehen. Er haftet also insbesondere für
- Beiträge aus beschlossenen Sonderumlagen,
- Hausgeldrückstände aufgrund Wirtschaftsplan,
- negative Abrechnungsspitzen, also beschlossene Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung.
Freilich steht insoweit auch dem Erwerber im Fall seiner gerichtlichen Inanspruchnahme die Einrede der Verjährung offen. Für unverjährte Rückstände haftet er aber in voller Höhe.
Keine Erwerberhaftung des Erstehers in der Zwangsversteigerung
Keine Erwerberhaftung mittels Vereinbarung
Nach der Bestimmung des § 56 ZVG ist der Ersteher erst mit Zuschlag verpflichtet, die Lasten des Wohnungseigentums zu tragen. Diese gesetzliche Regelung kann auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden. Ist also eine Erwerberhaftung in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, bindet sie nicht den Ersteher in der Zwangsversteigerung. Dieser haftet somit nicht für Hausgeldrückstände seines Vorgängers im Eigentum. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Ersteher in der Zwangsversteigerung für die Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers haftet, wäre nichtig.
Auch keine Erwerberhaftung mittels Öffnungsklauselbeschlusses
Selbstverständlich kann eine Erwerberhaftung des Erstehers in der Zwangsversteigerung auch nicht durch Beschluss auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel herbeigeführt werden.
3.3.2 Veräußerungsbeschränkung
Grundsätzlich ist das Sondereigentum frei veräußerbar. Zur Erhaltung der Gemeinschaft bzw. des Gemeinschaftscharakters ist den Wohnungseigentümern jedoch mit § 12 WEG die Möglichkeit geschaffen worden, die schutzwürdigen Gemeinschaftsinteressen zu wahren. Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nämlich deren Unauflösbarkeit. Da an eine Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG strenge Voraussetzungen geknüpft sind, ist es daher verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbaren problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu versagen. Als Inhalt des Sondereigentums kann daher vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden.
Gilt auch in der Zwangsversteigerung
Als Veräußerung wird dabei nicht nur der Erwerb einer Sondereigentumseinheit durch Kauf, sondern auch eine solche durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung angesehen, wie in § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG zum Ausdruck kommt.
3.3.2.1 Zustimmungsberechtigte
Nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG kommen als Zustimmungsberechtigte "andere Wohnungseigentümer" oder "ein Dritter" in Betracht. In der Praxis wird die Zustimmungsberechtigung in der Gemeinschaftsordnung in aller Regel auf den Verwalter übertragen.
Zustimmung durch den Verwalter
Die Zustimmung des Verwalters bedarf öffentlicher Beglaubigung. Im Fall einer Veräußerungszustimmung durch den Verwalter ist es also erforderlich, dass der Verwalter seinerseits einen Notar aufsucht und dort seine Zustimmung schriftlich erteilt.
Im Übrigen ist die Verwalterstellung dem Grundbuchamt nachzuweisen. Die zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gem. § 26 Abs. 4 WEG vorzulegende Niederschrift über den Bestellungsbeschluss muss öffentlich zu beglaubigende Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen enthalten, wobei es im Allgemeinen genügt, dass eine in Doppelfunktion tätige Person (hier: Versammlungs- und Beiratsvorsitzender) nur einmal unterschreibt. Unterschreibt ein anwesender Eigentümer in seiner Funktion als Beirat, liegt hierin nicht zugleich die erforderliche Unterschrift eines Wohnungseigent...