Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 3.3.5 Nutzungs-/Gebrauchsregelungen

3.3.5.1 Grundsätze

Von ganz erheblicher praktischer Bedeutung sind in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung geregelte Nutzungsvorgaben bzw. Gebrauchsregelungen. In diesem Zusammenhang ist die Zweckbestimmung im weiteren Sinn von der Zweckbestimmung im engeren Sinn zu unterscheiden. Die Bezeichnung einer Sondereigentumseinheit als "Teileigentum" oder "nicht zu Wohnzwecken dienend" grenzt eine derartige Einheit von einer "Wohnung" oder "Wohnungseigentumseinheit" ab und stellt insoweit eine Zweckbestimmung im weiteren Sinn dar. In der "Wohnung" wird in aller Regel gewohnt, im "Teileigentum" wird gearbeitet oder zu sonstigen als zu Wohnzwecken genutzt.^[1] Insbesondere mit Bezug auf Teileigentumseinheiten enthalten Teilungserklärungen in aller Regel auch eine Zweckbestimmung im engeren Sinn.

Praxis-Beispiel

Zweckbestimmung im engeren Sinn

Beispiele für derartige Zweckbestimmungen sind etwa die Bezeichnung einer Teileigentumseinheit als "Laden", "Restaurant" oder "Büro".^[2]

Zweckbestimmungen sind mit Blick auf die mögliche Nutzung der Sondereigentumseinheiten verbindlich, da sie Vereinbarungscharakter haben.^[3] Freilich ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass auch eine von der Zweckbestimmung abweichende Nutzung dann zulässig ist, wenn diese bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört bzw. die übrigen Wohnungseigentümer nicht stärker beeinträchtigt als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Wiederum ist jedoch zu beachten, dass bei der entsprechenden Beurteilung nicht auf tatsächlich von der zweckbestimmungswidrigen Nutzung ausgehende Störungen abgestellt wird, sondern darauf, welche Störungen regelmäßig von der zweckbestimmungswidrigen Nutzung ausgehen, vermag die konkrete Nutzung auch zu keinen größeren Beeinträchtigungen führen.

Praxis-Beispiel

Kita in der Eigentumswohnung

Da eine Wohnung zu Wohnzwecken dient und somit auch Eltern mit ihren Kindern in Eigentumswohnungen leben, ist die Betreuung von 2^[4] bis maximal 3^[5] Kindern in einer Eigentumswohnung in Form einer Kita nicht störender, als eine reine Wohnnutzung durch die Eltern mit ihren Kindern. Für eine Betreuung von 5 Kindern wurde andererseits höchstrichterlich entschieden, dass bei typisierender Betrachtungsweise größere Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer zu befürchten sind.^[6]

Wohnen im Teileigentum

Bezüglich der Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken ist zunächst zu berücksichtigen, dass es sich um eine zweckbestimmungswidrige Nutzung handelt. Allerdings muss diese bei typisierender Betrachtung mehr stören, als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung zu Nichtwohnzwecken. Maßgeblich ist insoweit die Struktur der jeweiligen Anlage.

• Dient das Gebäude ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken, ist die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt. Die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.^[7]
• Regelt die Teilungserklärung einer Anlage, zu der sowohl Wohnungs- als auch Teileigentumseinheiten gehören, innerhalb eines Gebäudes eine räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe, stört die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit in dem der gewerblichen Nutzung vorbehaltenen Gebäudeteil bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung.^[8]
• Ist andererseits die Teileigentumseinheit in einem separaten Gebäude mit getrennter Kostenregelung gelegen und fehlt es an einer einschränkenden Zweckbestimmung für das Teileigentum, ist die Nutzung der Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken bei typisierender Betrachtungsweise jedenfalls dann nicht störender als die vorgesehene Nutzung und deshalb zulässig, wenn auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen.^[9]

[1] BGH, Urteil v. 15.7.2022, V ZR 127/21.

[2] Siehe auch ausführlich Blankenstein, Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Rechtsprechungs-ABC.

[3] BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16.

[4] AG Bremen-Blumenthal, Urteil v. 27.9.2013, 44 C 2015/13.

[5] AG Bonn, Urteil v. 25.1.2018 27 C 111/17.

[6] BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 204/11.

[7] BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 307/16.

[8] BGH, Urteil v. 15.7.2022, V ZR 127/21.

[9] BGH, Urteil v. 16.7.2021, V ZR 284/19.

3.3.5.2 Zulässige Nutzung von Wohnungseigentum

Das Eigentumsgrundrecht verleiht dem Wohnungseigentümer die Befugnis, die Nutzung seines Wohnungseigentums aufgrund eigenverantwortlicher Entscheidung selbst zu bestimmen. Das umfasst vor allem auch das Recht, darüber zu entscheiden, ob eine Überlassung der Nutzung an Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten erfolgt.^[1] Stets sind allerdings ve...