Sind Sondernutzungsrechte begründet, ggf. auch zugunsten der Sondereigentumseinheit des potenziellen Erwerbers, ist die Gemeinschaftsordnung auch dahin gehend zu prüfen, ob den Sondernutzungsberechtigten bestimmte Pflichten treffen und/oder dieser besondere Kosten zu tragen hat. Dies kann erhebliche Auswirkungen auf die konkrete Nutzung der Sondereigentumseinheit haben. Was Letztere angeht, kann auch Beschlüssen der Wohnungseigentümer erhebliches Gewicht zukommen. Da die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche Gemeinschaftseigentum darstellen, können die Wohnungseigentümer nämlich durchaus auch Nutzungs- und Gebrauchsregelungen auf Grundlage von § 19 Abs. 1WEG schaffen.
"Biergarten geschlossen"
Zugunsten der im Erdgeschoss eines Wohnhauses gelegenen Gaststätte ist ein Sondernutzungsrecht im Außenbereich des gemeinschaftlichen Eigentums begründet, das als Biergarten genutzt werden darf. Die öffentlich-rechtliche Erlaubnis des Gaststättenbetriebs erlaubt einen Gastronomiebetrieb im Freien bis 24.00 Uhr. Demgegenüber haben die Wohnungseigentümer beschlossen, dass der Biergartenbetrieb um 22.00 Uhr einzustellen ist. Maßgeblich ist hier der Beschluss und nicht die öffentlich-rechtliche Erlaubnis.[1]
Neben derartigen Gebrauchsregelungen sind auch Erhaltungsverpflichtungen oder entsprechende Kostentragungsregelungen von Bedeutung. So kann dem jeweils Sondernutzungsberechtigten in der Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums auferlegt sein oder die Pflicht zur Kostentragung.
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