Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 4 Ist die Finanzierung geklärt?

In aller Regel werden Immobiliengeschäfte nicht "bar" abgewickelt. Dies gilt auch beim Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum. Der Erwerber wird angesichts des dauerhaft niedrigen Zinsniveaus schon gar nicht Willens sein, erhebliche Summen ohne Fremdfinanzierung in die Hand zu nehmen. Andererseits muss der Erwerber für die Finanzierung des Kaufpreises sorgen. Schließlich ist die Zahlung des Kaufpreises seine Hauptpflicht. Da die Kreditinstitute ihre Finanzierung von Sicherheiten abhängig machen, bestehen sie in aller Regel auf die Bestellung eines Grundpfandrechts an dem zu erwerbenden Sondereigentum. Wiederum in aller Regel wird es sich hierbei um eine Grundschuld handeln.

4.1 Übernahme von Grundpfandrechten

Nicht valutierte Grundschuld

Wurde bereits der Erwerb der Sondereigentumseinheit durch den nunmehrigen Veräußerer bankseitig finanziert und durch entsprechende Grundschuld gesichert, ist aber der Sicherungszweck entfallen, weil der Kredit vollständig an die Bank zurückgezahlt wurde, kann aus Kostengründen das Bestehenbleiben dieser Grundschuld vereinbart werden. Der Erwerber übernimmt also die Grundschuld bei entsprechender Neuvalutierung. Freilich hat sich der Erwerber insoweit eine "Nichtvalutierungserklärung" des Kreditinstituts vorlegen zu lassen, sodass auch sichergestellt ist, dass die zu übernehmende Grundschuld keine Forderungen des Kreditinstituts mehr sichert.

Für den Fall, dass die im Grundbuch eingetragene Gläubigerbank nicht mit derjenigen identisch ist, die den Kauf durch den Erwerber finanzieren soll, muss der Verkäufer seine Bank anweisen, die Grundschuld an die nunmehr finanzierende Bank abzutreten. Der Erwerber sollte sich dabei vom Veräußerer zusichern lassen, dass die Grundschuld weder abgetreten noch verpfändet ist.

Valutierte Grundschuld

Eine weitere Möglichkeit der Finanzierung stellt die Übernahme von Grundpfandrechten dar, die noch valutiert sind. In diesem Fall hat der Veräußerer seinen Kredit noch nicht an die finanzierende und grundpfandrechtlich gesicherte Bank zurückgezahlt. Der Erwerber übernimmt nun diese Schuld unter Anrechnung auf den Kaufpreis. Diese Schuldübernahme bedarf selbstverständlich der Genehmigung der Gläubigerbank.

4.2 Bestellung von Grundpfandrechten

Werden Grundpfandrechte nicht übernommen, soll es jedoch frühzeitig zur Auszahlung des Kaufpreises kommen, kann sich der Verkäufer dazu verpflichten, die für die Finanzierung des Kaufpreises erforderlichen Grundpfandrechte zu bestellen und damit deren Eintragung ins Grundbuch schon vor Umschreibung des Eigentums auf den Käufer zu ermöglichen. Aus Sicht des Veräußerers muss freilich sichergestellt sein, dass er persönlich der Gläubigerbank des Erwerbers nicht haftet und diese die Grundschuld nur insoweit verwerten darf, als die Bank tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung für die Kaufpreisschuld des Erwerbers geleistet hat. In der Praxis werden insoweit die Auszahlungsansprüche einschließlich der Ansprüche auf Auszahlung etwaiger Zwischenfinanzierungsdarlehen gegen die Gläubigerbank vom Erwerber an den Verkäufer bis zur Höhe des Kaufpreises abgetreten. Dieser sollte sich dann zusätzlich durch eine Zweckbestimmungserklärung der Bank absichern, in der die Bank erklärt, bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung aus dem Grundpfandrecht nur insoweit Rechte herzuleiten, als sie tatsächlich Zahlungen auf die Kaufpreisschuld geleistet hat.