Alexander C. Blankenstein
Grundsätzlich vollzieht sich der rechtsgeschäftliche Erwerb einer Sondereigentumseinheit aufgrund unterschiedlicher gesetzlicher Regelung in 2 Abschnitten: Der Kaufvertrag selbst regelt nur die schuldrechtlichen Pflichten der Vertragsparteien. Rechtsgrundlage ist § 433 BGB. Da der Erwerber aber die betreffende Sondereigentumseinheit nicht nur kaufen, sondern auch das Eigentum an ihr erwerben möchte, müssen sich die Kaufvertragsparteien auch noch über den Eigentumsübergang einigen. Die einschlägige Rechtsnorm ist hier § 873 Abs. 1 BGB. Diese Einigung wird als "Auflassung" bezeichnet. Auch die Auflassung wird vor dem Notar erklärt und ist in aller Regel Bestandteil des notariellen Kaufvertrags.
Checkliste: Die wesentlichen Schritte beim Kauf einer Sondereigentumseinheit
| Checkliste |
Ja |
Nein |
| 1. Finanzierungsbestätigung einholen |
□ |
□ |
| 2. Notar beauftragen |
□ |
□ |
| 3. Kaufvertrag prüfen |
□ |
□ |
| 4. Beurkundungstermin |
□ |
□ |
| 5. Auflassungsvormerkung |
□ |
□ |
| 6. Unbedenklichkeitsbescheinigung |
□ |
□ |
| 7. Kaufpreiszahlung/Eintragung im Grundbuch |
□ |
□ |
6.1.1 Finanzierungsbestätigung einholen
Soll der Erwerb – wie in aller Regel – von einem Bankinstitut finanziert werden, sollte zunächst eine Finanzierungsbestätigung vom betreffenden Bankinstitut eingeholt werden. Die Finanzierungsbestätigung selbst ist kein Kreditvertrag. Der Erwerber ist insoweit auch nicht verpflichtet, einen Kreditvertrag abzuschließen. In der Finanzierungsbestätigung bestätigt die Bank jedoch, dass sie den Kreditantrag geprüft hat und grundsätzlich zu einer Kreditvergabe bereit ist. Dies ist ein wichtiges Signal an potenzielle Verkäufer, die ungern wertvolle Zeit in ggf. finanzschwache Interessenten investieren.
6.1.2 Notar beauftragen
Wurde die Gelegenheit zum Vertragsabschluss von einem Makler nachgewiesen bzw. vermittelt, wird dieser in aller Regel den Kontakt zum Notar herstellen und diesem die erforderlichen Daten übermitteln. Der Notar fertigt dann den Kaufvertrag.
6.1.3 Kaufvertrag prüfen
Vor dem Termin zur notariellen Beurkundung des Vertrags übersendet der Notar den Vertragsentwurf an Erwerber und Veräußerer zur Prüfung. Beide sollten das Vertragswerk auch tatsächlich prüfen und sich bei Unklarheiten mit dem Notar in Verbindung setzen. Dies ist bereits deshalb empfehlenswert, dass nicht der Beurkundungstermin wegen Differenzen oder Unklarheiten platzt.
6.1.4 Beurkundungstermin
Im Termin der notariellen Beurkundung des Vertrags verliest der Notar das gesamte Vertragswerk und legt es anschließend den Kaufvertragsparteien zur Unterzeichnung vor. Er selbst zeichnet ebenfalls die Urkunde.
Notarielle Beurkundung
Nach der Bestimmung des § 311b Abs. 1 BGB bedarf der Kaufvertrag der notariellen Beurkundung – insoweit entwirft der Notar auch den jeweiligen Kaufvertrag. Wird der Kaufvertrag nicht in notarieller Form geschlossen, kann dieser Mangel geheilt werden, wenn die Auflassung und die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch erfolgen.
"Aus" für "Schwarzkäufe"
Wie in Kap. 5 oben ausgeführt, können im Einzelfall erhebliche Nebengebühren auf den Erwerber zukommen, die schnell eine Höhe von 15 % des Kaufpreises erreichen können. Beliebt ist es unter den Kaufvertragsparteien deshalb, dem Notar einen niedrigeren Kaufpreis vorzugaukeln und den Vertrag entsprechend zu beurkunden. Da auf Grundlage der Bestimmung des § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch formlose Verträge geheilt werden, scheint dieses Vorgehen sogar mit (bisheriger) Unterstützung des Bundesgerichtshofs problemlos möglich. Der BGH unterscheidet bislang nämlich: Der tatsächlich beurkundete Kaufvertrag stellt ein Scheingeschäft dar, das gemäß § 117 BGB nichtig ist. Der von den Vertragsparteien gewollte Kaufvertrag ist ebenfalls nichtig, weil hinsichtlich der Beurkundung des tatsächlichen Kaufpreises die gesetzliche Form nicht eingehalten ist. Dieser Formmangel jedoch werde durch die Eintragung im Grundbuch geheilt und der Erwerber am Ende doch Eigentümer.
Kritik: Bereits die Einordnung als Scheingeschäft ist höchst zweifelhaft. Die Kaufvertragsparteien schließen den notariellen Kaufvertrag gerade nicht zum Schein. Zweck dieses Vertrags ist vielmehr, Grunderwerbsteuer zu sparen und den Notar um einen Teil seiner Vergütung zu bringen. Neben diesem Vertrag existiert vielmehr noch ein weiterer, nämlich die Abrede über den Schwarzkauf. Da beide Verträge allein der Steuerhinterziehung gemäß § 370 AO bzw. des Betrugs gemäß § 263 StGB zulasten des Notars dienen, sind sie wegen Gesetzesverstößen nach § 134 BGB nichtig. Die Bestimmung des § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB ist aber lediglich bei Formmängeln anwendbar und nicht wegen sonstiger Nichtigkeitsgründe. Insoweit hatte bereits das OLG Hamm für den Bereich des Immobilienkaufs ein deutliches Zeichen gesetzt. Der BGH scheint dem folgen zu wollen und hat zumindest für eine andere Schwarzgeldabrede (Verstoß gegen das Schwarzarbeitsgesetz) ebenfalls Nichtigkeit gemäß § 134 BGB angenommen.
Notarhaftung
Zunächst ist der Notar zu strengster Neutralität verpflichtet. Er hat insoweit einen ausgewogenen Kaufvertrag zu entwerfen und dabei die Interessen be...