Gegenleistung bei Grundstücksenteignungen und Grundstückserwerben zur Vermeidung der Enteignung

OFD Cottbus, Verfügung v. 08.02.2001, S 4521 – 6 – St 231

OFD Cottbus, Verfügung vom 14.09.1993, S 4521 – 6 – St 133

OFD Cottbus, Verfügung vom 25.01.2001, S 4521 – 2 – St 231

Der Erlass des Ministeriums der Finanzen vom 22.07.1993 III/2 – S 4521 – 2/93, bekannt gegeben durch die Bezugsverfügung vom 14.09.1993, erhält durch den Erlass des Ministeriums der Finanzen des Landes Brandenburg vom 12.01.2001 32 – S 4521 – 2/00 folgende Fassung:

1. Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes ist jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt, oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks empfängt. Dabei ist unerheblich, ob die Leistung auf freiwilliger oder gesetzlicher Grundlage beruht.

1.1. Bei der Enteignung gilt als Gegenleistung die Entschädigung. Wird ein Grundstück enteignet, das zusammen mit anderen Grundstücken eine wirtschaftliche Einheit bildet, so gehört die besondere Entschädigung für eine Wertminderung der nicht enteigneten Grundstücke nicht zur Gegenleistung; dies gilt auch dann, wenn ein Grundstück zur Vermeidung der Enteignung freiwillig veräußert wird (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG).

1.1.1 Unter „Entschädigung” sind Leistungen zu verstehen, die im Enteignungsverfahren als Entschädigungen festgesetzt und dem Entschädigungsberechtigten zugesprochen werden (BFH, Urteil v. 05.02.1975, BStBl II 1975, 454).

Sie werden gewährt für

1. den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust und
2. andere durch die Enteignung eintretende Vermögensnachteile.

1.1.2 Zu den Entschädigungen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG gehören außer der Barentschädigung oder einer Landentschädigung auch sonstige Leistungen, die der Enteignungsberechtigte dem Inanspruchgenommenen bzw. dem Verkäufer gegenüber für den Erwerb des Grundstücks erbringt. Zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage gehören jedoch keine Leistungen, mit denen nicht der Erwerb des Grundstücks abgegolten wird.

2.1 Für eine freiwillige Veräußerung zur Vermeidung der Enteignung ist Voraussetzung, dass eine Enteignung ernstlich gedroht hat. Außerdem bedarf die besondere Entschädigung für die Wertminderung der nichtveräußerten Grundstücke der Vereinbarung im Kaufvertrag.

2.1.1 Eine freiwillige Veräußerung zur Vermeidung der Enteignung liegt dann vor, wenn bei Abschluss des Vertrages eine Enteignung formell und materiell möglich war (vgl. BFH, Urteil v. 30.01.1980, BStBl II 1980, 362). Diese Voraussetzung ist ohne weitere Nachprüfung als erfüllt anzusehen, wenn die zuständige Enteignungsbehörde bestätigt, dass die Veräußerung zur Vermeidung der Enteignung erfolgte.

2.1.2 Grundstücksveräußerungen an die Straßenbauverwaltung für Zwecke von Straßenbauvorhaben stellen stets eine Veräußerung zur Vermeidung einer Enteignung i. S. des § 9 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG dar, wenn nicht besondere Umstände eine andere Beurteilung rechtfertigen.

3.1 Zur Gegenleistung gehören aber nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 7 GrEStG:

• dem Verkäufer gewährte Entschädigungen für die Räumung des Kaufgrundstücks und den etwaigen Erwerb eines Ersatzgrundstücks (z.B. Entschädigungen für Umzugs- und Verlegungskosten, Restbetriebsbelastungen, Erwerbsverluste; BFH, Urteil v. 01.04.1953, BStBl III 1953, 145),
• Entschädigungen für Aufwuchs (z.B. Holzbestand, Dauerkulturen) und Aufbauten,
• Entschädigungen, die der Veräußerer des Teils eines Betriebsgrundstücks für eine Betriebseinschränkung auf dem Restgrundstück erhält, wenn die Betriebseinschränkung unmittelbare Folge der Veräußerung des Grundstücksteils ist, sowie die ihm für den Abbruch von Gebäuden auf dem veräußerten Grundstücksteil zustehenden Vergütungen (BFH, Urteil v. 24.06.1992, BStBl II 1992, 986),
• die vom Erwerber übernommenen Kosten der Vermessung und Beschaffung von Katastermaterial, die als Kosten der Übergabe der verkauften Sache nach § 448 BGB dem Verkäufer zur Last fallen (BFH, Urteil v. 21.11.1974, BStBl II 1975, 362) – wegen der Ausnahmen vgl. 3.2 –,

• Kostenübernahme des Erwerbs (auch wenn dies im Kaufvertrag selbst nicht vereinbart ist), z.B. für Ersatz oder Verlegung von Verkehrs-, Fernmelde- oder Versorgungseinrichtungen sowie von Einrichtungen und Anlagen der Abwasserwirtschaft,

  Praxis-Beispiel

  Beispiel:

  Die Gemeinde X veräußert ein Grundstück, über das ein Gemeindeweg verläuft, an den Bund. Dieser muss neben dem Kaufpreis die Kosten für die Anlage eines Ersatzweges übernehmen.

• Entschädigungen für Bodenverkommen – z.B. Kies, Sand, Torf (BFH, Urteile v. 22.06.1966, BStBl III 1966, 550, 552),
• Entschädigungen für Ernteausfall und Vorratsdüngung,
• Entschädigungen für mit dem Boden festverbundene Anlagen (z.B. Zäune, Tränken, Pumpenanlagen).

3.2 Nicht zur Gegenleistung gehören:

• Entschädigungen an den bisherigen Pächter für die Freimachung (Räumung) von Liegenschaften (insbesondere Entschädigungen für eine vorzeitige Beendigung von Pachtverhältnissen oder für Aufwuchsentschädigungen),
• solche Vermessungs- und Katasterkosten, die ein Enteignungsberechtigter aufwenden muss, um das für die Enteignu...