Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Geltendmachung subj ... / 4 Entscheidung

Das BVerwG bejaht diese Frage. Die Prozessführungsbefugnis der K ergebe sich aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG. Nach der Rechtsprechung des BVerwG lasse der Umstand, dass die einzelnen Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Beschränkungen durch die Rechte des Verwalters und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterlägen, ihre Befugnis unberührt, baurechtliche Nachbaransprüche gerichtlich geltend zu machen (BVerwG, Beschluss v. 20.8.1992, 4 B 92.92, Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 110 S. 87). "Entsprechend" stellten auch die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte in Ansehung eines Planfeststellungsbeschlusses keine ausschließlich gemeinschaftsbezogenen Rechte dar. Vielmehr sei die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur dann prozessführungsbefugt, wenn ihr die Ausübung dieser Rechte von den Wohnungseigentümern durch einen Beschluss übertragen worden sei. So läge es hier.

Der von K vorgelegte, während des Verfahrens gefasste Beschluss, wonach die Klägerbevollmächtigte beauftragt worden sei, K im Verfahren zu vertreten, hole bei sachgerechter Auslegung (§ 133, § 157 BGB) das Erfordernis der Vergemeinschaftung der Angelegenheit nach. Zwar sei in ihm nicht ausdrücklich formuliert, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Rechtsausübung übernehme. Ein anderer Sinngehalt könne ihm jedoch nicht beigemessen werden, weil eine Kompetenz der Wohnungseigentümer nur für die Vergemeinschaftung der Individualansprüche bestehe und die Wohnungseigentümer im Zweifel einen wirksamen Beschluss fassen wollen. Bei diesem auf Verbesserung des Lärmschutzes für das gemeinschaftliche Grundstück gerichteten Begehren handele es sich auch um keine Angelegenheit, die ausschließlich das Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer betreffe und deshalb nicht Gegenstand einer Vergemeinschaftung sein könne. Denn die Verkehrsemissionen wirkten auch auf das Grundstück im Ganzen und die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Flächen ein. Es wäre daher nicht "förderlich", darauf abzustellen, welche Betroffenheiten zum Sondereigentum gehören und welche zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Hinweis

Will sich ein Wohnungseigentümer gegen öffentliches Tun – im Fall geht es um die Verbreiterung einer Autobahn – wehren, kann er seinen Angriff gleichsam auf 2 Füße stellen. Zum einen kann er bemängeln, sein Sondereigentum werde gestört. Liegt es so, kann der Wohnungseigentümer nur allein handeln. Die anderen Wohnungseigentümer haben kein Recht, insoweit in die Verwaltung des Sondereigentums einzugreifen. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig. Fragen muss man allerdings, ob gerade das Sondereigentum betroffen ist. Dies ist eine Frage des Einzelfalls.

Zum anderen kann ein Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum als gestört ansehen. Von diesem Sachverhalt geht das BVerwG aus. Bei dieser Fallgestaltung wurde bislang ganz überwiegend angenommen, ein Wohnungseigentümer könne nicht allein handeln. Denn der entsprechende Anspruch wurde als gemeinschaftsbezogen angesehen mit der Folge, dass nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Rechte der Wohnungseigentümer abwehren konnte. Ohne sich mit der bislang h. M. auseinanderzusetzen macht das BVerwG mit diesem Denken Schluss. Dies bedeutet, dass der einzelne Wohnungseigentümer (wieder) allein handeln kann. Soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handeln, müssen die Abwehrrechte der Wohnungseigentümer vergemeinschaftet werden.

Praxistipp: Vergemeinschaftung

In aller Regel dürfte es nicht richtig sein, dass ein Wohnungseigentümer allein den Kampf gegen Behörden führt. Macht er Fehler, macht er Zugeständnisse, soll es zu einem Vergleich kommen: immer sind alle Wohnungseigentümer betroffen. Meint man daher mit dem BVerwG, die bislang h. M. habe geirrt, sollte der Verwalter den Wohnungseigentümern immer dazu raten, entsprechende Abwehransprüche zu vergemeinschaften.