Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Klage ohne Verwalter? / 5 Hinweis

1. Die WEG-Reform hat für die Wohnungseigentümergemeinschaften, bei denen kein Verwalter bestellt ist, nichts Besonderes angeordnet. Es gibt mithin weder im Innen- noch im Außenverhältnis spezielle Regelungen. Das WEG bestimmt weder, wie die Geschäftsführung, etwa eine Beschlussdurchführung oder die Einberufung einer Versammlung, bei einer Gesamtvertretung funktionieren soll, noch zeigt es auf, wie man eine Gesamtvertretung nach außen organisiert. Es schweigt sich ferner dazu aus, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die nicht von allen Wohnungseigentümern vertreten werden kann, überhaupt prozessfähig ist.

   Überblick: Verwalterlose Gemeinschaft

   • Geschäftsführung: Wer für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Geschäfte in einer verwalterlosen Gemeinschaft führt, ist unklar. Blickt man auf die Aufstellung eines Wirtschaftsplans oder einer Jahresabrechnung, wird man dies kaum den Wohnungseigentümern abverlangen können und erlauben müssen, dass diese einen Dritten beauftragen. Was ist aber mit der Beschlussdurchführung oder der Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen? Nur für die Versammlung kann § 24 Abs. 3 WEG, nämlich das Recht, beim Fehlen eines Verwalters die Versammlung durch den Verwaltungsbeirat oder einen dazu ermächtigten Wohnungseigentümer einzuberufen, etwas helfen.
   • Vertretung: Die Vertretung bestimmt sich nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG. Es handelt sich um eine Gesamtvertretung. Daher ist fraglich, was gilt, wenn einer der Gesamtvertreter verhindert ist. Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz, einen Wohnungseigentümer zur Alleinvertretung zu ermächtigen. Allerdings kann jeder Wohnungseigentümer sich individuell erklären.
2. Im Fall ist es noch relativ einfach: es gibt nur 2 Wohnungseigentümer! Dann liegt es nahe, dass der eine Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem anderen Wohnungseigentümer vertreten kann und dafür im Innenverhältnis keines Beschlusses bedarf. Was soll aber in einer zerstrittenen Gemeinschaft mit beispielsweise 20 Wohnungseigentümern gelten, die partout keinen Verwalter wollen oder diesen jedenfalls nicht bezahlen wollen? Das LG schafft insoweit erste Klarheiten – ist aber natürlich nur eine erste Stimme im "Chor". Sie überzeugt allerdings, da sie von einer von mir so genannten "kupierten Gesamtvertretung" ausgeht. Offen bleiben allerdings, wie angeführt, die Geschäftsführungsbefugnisse und die Möglichkeit, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf das Verwaltungsvermögen zuzugreifen (wenn es das gibt).
3. Damit die verwalterlose Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine prozessualen Fristen verpasst, sollte m. E. stets ein rechtskundiger Wohnungseigentümer – oder einer, der durch eine Rechtsschutzversicherung abgesichert, einen Rechtsanwalt beauftragen kann – nach Kenntnis von einem Rechtsstreit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf ihrer Seite als Streithelfer beitreten. In diesem Fall kann dieser Wohnungseigentümer alle notwendigen Erklärungen abgeben. Der Beitritt kann später zurückgenommen oder auf einen bestimmten Teil beschränkt werden. Der Beitritt bedarf der Einreichung eines Schriftsatzes beim Prozessgericht. Er muss die Bezeichnung der Parteien und des Rechtsstreits, die bestimmte Angabe des Interesses, das der Streithelfer hat und die Erklärung des Beitritts enthalten.

Muster: Streitbeitritt

Datum

Bezeichnung des Streithelfers (Name/Adresse)

Aktenzeichen des Rechtsstreits

Bezeichnung des klagenden Wohnungseigentümers und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Ich trete dem Rechtsstreit aufseiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei und beantrage, die Klage abzuweisen.

Begründung

1. Ich habe ein Interesse am Ausgang des Rechtsstreits. Denn ich bin wie der Kläger Mitglied der Beklagten. Ich habe für die Beklagte außerdem nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG die Kosten – unter anderem dieses Rechtsstreits – anteilig zu tragen. Ich wäre außerdem von der Erklärung, dass der vom Kläger angefochtene Beschluss ungültig ist, unmittelbar betroffen.
2. Als Begründung, warum der angefochtene Beschluss einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, mache ich Folgendes geltend: […]