Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Vertretung

1 Leitsatz

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird gerichtlich und außergerichtlich – von einer (hier: nicht einschlägigen) Not-/Eilmaßnahme abgesehen – durch ihren Verwalter vertreten, nicht aber durch den Verwaltungsbeirat, geschweige denn durch einzelne Mitglieder des Verwaltungsbeirats.

2 Normenkette

§ 9b WEG

3 Das Problem

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K, vertreten durch 2 Wohnungseigentümer (X und Y), wendet sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine Baugenehmigung, die B erteilt hat. Fraglich ist u. a., ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überhaupt wirksam vertreten ist.

4 Die Entscheidung

Das VG verneint die Frage! Nach § 9a Abs. 2 WEG übe zwar ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erforderten (Hinweis u. a. auf VGH Mannheim, Beschluss v. 24.2.2021, 3 S 2373/20, juris – Rn. 21 und OVG Hamburg, Urteil v. 12.5.2021, 1 Bf 492/19, juris – Rn. 47). Wohnungseigentümer X und Y seien auch als "Eigentümer/Beirat WEG" aufgetreten. Ein Handeln im Auftrag des Verwalters und im Namen der K werde daraus aber nicht ersichtlich. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer werde gerichtlich und außergerichtlich – von einer hier nicht einschlägigen Not-/Eilmaßnahme abgesehen – jedenfalls nur durch ihren Verwalter vertreten, nicht durch den Verwaltungsbeirat, geschweige denn durch einzelne Mitglieder des Verwaltungsbeirats.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es darum, wer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten kann.

Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9b Abs. 2) WEG. Mehrere Verwaltungsbeiräte gemeinsam können die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht vertreten. Anders ist es nur, wenn es keinen Verwalter gibt und die anderen Wohnungseigentümer die Verwaltungsbeiräte individuell bevollmächtigt haben.

Notmaßnahmen

Nach derzeit herrschender Meinung kann ein Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch nicht im Rahmen des § 18 Abs. 3 WEG vertreten. An dieser Stelle schießt das VG über den bisherigen Rahmen hinaus.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Erkennt die Verwaltung, dass ein Wohnungseigentümer – oder mehrere – die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten wollen, sollte es den Dritten und die Wohnungseigentümer darüber informieren, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich vom Verwalter vertreten wird.

6 Entscheidung

VG Freiburg, Beschluss v. 7.8.2023, 6 K 1728/23