Gemeinschaftliches Eigentum: Belastung

Leitsatz

Ein in Wohnungseigentum aufgeteiltes Grundstück kann zugunsten eines Wohnungseigentums mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden. Der Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch des herrschenden Wohnungseigentums bedarf es hierfür nicht.

Normenkette

BGB § 1018; GBO § 22 Abs. 1 Satz 1

Das Problem

1. Bauträger T teilt im Jahr 1969 ein Grundstück in Wohnungseigentum auf. Es entstehen – als Ferienanlage – weit über 1.000 Wohnungseigentumsrechte. Im Bereich des Teileigentums Nummer 1016, das heute im Eigentum von Teileigentümer B steht und für das das Grundbuchblatt mit der Nummer 1016 angelegt ist, befindet sich das Heizwerk für die gesamte Ferienanlage.

2. In sämtlichen Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchblättern mit Ausnahme des Grundbuchblatts mit der Nummer 1016 ist in Abteilung II jeweils folgende Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer des Teileigentums Nummer 1016 eingetragen:

   Auf dem Grundstück dürfen Rohre für Fernheizung, welche von dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentums, eingetragen im Teileigentumsgrundbuch von Heiligenhafen Blatt 1016, betrieben wird, verlegt werden. Zu diesem Zwecke sowie zur Reparatur und Inspektion darf das belastete Grundstück von den Beauftragten des Teileigentümers betreten werden. Die Errichtung eigener Heizanlagen auf dem Grundstück und die Entnahme fremder Heizkraft ist unzulässig. Die Überlassung der Ausübung der Dienstbarkeit an einen Dritten ist gestattet.

3. Im Jahr 2017 meint Wohnungseigentümer K, die Grunddienstbarkeit sei ihrem Inhalt nach unzulässig und daher nicht wirksam entstanden. Er regt nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO die Amtslöschung an. Dies lehnt das Grundbuchamt ab.
4. Die hiergegen gerichtete Beschwerde bleibt erfolglos. Das Oberlandesgericht (OLG) als Beschwerdegericht meint, das Grundbuchamt habe die amtswegige Löschung zu Recht abgelehnt. Die Eintragung der Grunddienstbarkeit sei ihrem Inhalt nach nicht unzulässig. Fernwärmebezugspflichten durch eine Grunddienstbarkeit, die die Errichtung und den Betrieb von Heizungsanlagen untersagten, dürften mittelbar dinglich abgesichert werden. Es sei auch möglich, eine Grunddienstbarkeit an einem Wohnungs- oder Teileigentum zugunsten eines anderen Wohnungs- oder Teileigentums zu bestellen. Dass die Grunddienstbarkeit nicht zugunsten des auf dem Grundbuchblatt Nummer 1016 verzeichneten Teileigentums eingetragen sei und es auch keinen Vermerk gemäß § 4 Abs. 1 Satz 2 WGV über die Belastung des gesamten Grundstücks in allen belasteten Grundbuchblättern gebe, sei unschädlich.
5. Gegen diese Sichtweise richtet sich die Rechtsbeschwerde von Wohnungseigentümer K. Ohne Erfolg!

Die Entscheidung

Die von K beanstandete Eintragung der Grunddienstbarkeit sei nicht nach der Bestimmung des § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu löschen.

Inhaltliche Zulässigkeit der Eintragung

Die Eintragung der Grunddienstbarkeit sei inhaltlich zulässig. Inhaltlich unzulässig i.S.d. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO sei eine Eintragung dann, wenn sie ihrem Inhalt nach einen Rechtszustand oder -vorgang verlautbare, den es nicht geben könne, oder wenn sie etwas Widersprüchliches verlautbare und ihre Bedeutung auch bei zulässiger Auslegung nicht ermittelt werden könne. Ebenfalls als nach ihrem Inhalt unzulässig sei eine Eintragung anzusehen, die ein an sich eintragungsfähiges Recht mit einem gesetzlich nicht erlaubten Inhalt verlautbare.

Diese Voraussetzungen lägen im Fall nicht vor. Die Grunddienstbarkeit habe einen zulässigen Inhalt. Fernwärmebezugspflichten dürften durch eine Grunddienstbarkeit mittelbar dinglich abgesichert werden.

Belastung des gesamten Grundstücks

Die Eintragung verlautbare auch keinen Rechtszustand, den es nicht geben könne.

1. Allerdings reiche die Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Belastung seines Wohnungseigentums nur so weit, wie er zu der Nutzung (§ 1018 Alt. 1 BGB), Vornahme einer Handlung (§ 1018 Alt. 2 BGB) oder Rechtsausübung (§ 1018 Alt. 3 BGB) allein befugt sei. Daher könne sich ein Wohnungseigentümer zwar dinglich verpflichten, ein bestimmtes Fenster nicht zu öffnen, weil er an den in seiner Wohnung befindlichen Gebäudeteilen ein alleiniges Nutzungsrecht habe. Eine Belastung seines Wohnungseigentums mit einer Dienstbarkeit, die das der gemeinschaftlichen Nutzung unterliegende gemeinschaftliche Eigentum betreffe, sei dem Wohnungseigentümer hingegen nicht gestattet. Hierfür bedürfe es einer Belastung des gemeinschaftlichen Eigentums (Hinweis auf BGH, Urteil v. 19.5.1989, V ZR 182/87, BGHZ 107 S. 289, 294).
2. Der Inhalt der in Rede stehenden Grunddienstbarkeit erfordere eine Belastung des ganzen Grundstücks. Denn dem Eigentümer des "herrschenden Grundstücks" (= des Teileigentums Nummer 1016) werde u.a. ein Leitungsrecht an dem dienenden Grundstück eingeräumt sowie das Recht, das Grundstück für Reparaturen und Inspektionen zu betreten. Diese Rechte beträfen das Grundstück als Ganzes und könnten somit nur durch dessen Belastung eingeräumt werden (Hinweis auf BGH, Urteil v. 29.11.1961,...