Gemeinschaftliches Treppenhaus zweier benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaften

Leitsatz

Gemeinschaftliches Treppenhaus zweier benachbarter Wohnungseigentümergemeinschaften; Grundstücksgrenze als Trennlinie; Sanierung durch beide Gemeinschaften; Zuständigkeit des Prozessgerichts

Normenkette

§§ 43, 46 WEG a. F.; §§ 921, 922, 1020 BGB

Kommentar

1. Das Rechtsverhältnis der Miteigentümer benachbarter Wohnungseigentümergemeinschaften in Bezug auf ein beiderseits der Grundstücksgrenze errichtetes gemeinschaftliches Treppenhaus muss entsprechend den dinglichen Eigentumsverhältnissen beurteilt werden. Es besteht somit keine Eigentümergemeinschaft an dem gesamten Treppenhausgebäude, sondern das gemeinschaftliche Eigentum der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft erstreckt sich auf den auf dem jeweiligen Grundstück befindlichen Gebäudeteil. Die Trennlinie zwischen den beiden Gemeinschaften ist die gemeinsame, durch das Treppenhaus verlaufende Grundstücksgrenze.
2. Im Innenverhältnis der jeweiligen Gemeinschaften gelten in Bezug auf die Instandhaltung und Instandsetzung sowie die hierfür anfallenden Kosten und Kostenquoten die Vorschriften des WEG (also die §§ 21, 16, 28).
3. Im Außenverhältnis der beiden Gemeinschaften bestehen hingegen keine wechselseitigen Ansprüche auf Instandhaltung und Instandsetzung nach dem WEG, da es sich um getrennte Wohnungseigentümergemeinschaften auf zwei Grundstücken handelt. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf zwei Grundstücken ist rechtlich auch nicht möglich. Insoweit bestehen zwischen den beiden Gemeinschaften wechselseitige Ansprüche auf Instandsetzung und Instandhaltung nach den §§ 921, 922 BGB und ggf. nach § 1020 Satz 2 BGB, sofern wechselseitig Dienstbarkeiten an dem jeweils benachbarten Grundstück zur Benutzung des dort befindlichen Gebäudeteils des Treppenhauses eingeräumt worden sind (vgl. zu Unterhalts- und Instandsetzungsverpflichtungen von Dienstbarkeitsberechtigten auch BGH v. 12.11.2004, V ZR 42/04, NJW 2005, 894). Zur Höhe der jeweiligen anteiligen Erhaltungslasten sind die §§ 748, 742 bzw. 922 Satz 2 BGBanalog anwendbar. Die wechselseitig eingeräumten Dienstbarkeiten an dem gemeinschaftlichen Treppenhaus sind auch wesentliche Bestandteile der beiden Grundstücke nach §§ 93, 94 Abs. 1, 96 BGB und gehören damit zum gemeinschaftlichen Eigentum der Beteiligten der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften.
4. Zur Entscheidung über Streitigkeiten zwischen den beiden Gemeinschaften ist das Prozessgericht zuständig.

Link zur Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss vom 27.04.2006, 15 W 92/05, ZMR 11/2006, 878