Gemeinschaftseigentum kann nicht durch Vereinbarung in Sondereigentum umgewandelt werden

Normenkette

§ 4 WEG, § 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 1, 2 WEG, § 925 BGB, § 17a Abs. 5 GVG

Kommentar

1. Ein Eigentümer erwarb sechs in einem Haus gelegene Einheiten und baute anschließend das Dachgeschoss dieses Gebäudes zu einer weiteren, siebten Wohnung aus, für die er auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung erhielt. Die gesamte Miteigentumsquote seiner ursprünglich sechs und nunmehr sieben Wohnungen sollte unverändert bleiben. Sein Antrag, für das vermeintlich neu geschaffene Wohnungseigentum ein Grundbuchblatt anzulegen, wurde vom Grundbuchamt mangels Zustimmung der restlichen Miteigentümer zurückgewiesen. Dem Entwurf einer von ihm geänderten Teilungserklärung stimmte ein Miteigentümer als Antragsgegner nicht zu. Daraufhin verklagte der änderungswillige Eigentümer diesen Miteigentümer auf entsprechende Erklärungs-Zustimmung, in allen drei Instanzen erfolglos.

2. Geht es um die Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft, insbesondere die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, war es rechtlich bereits bedenklich, dass das AG die wohnungseigentumsgerichtliche Zuständigkeit angenommen hat. Wenn schon der BGH Streitigkeiten über einen Gegenstand, den Inhalt und den Umfang des Sondereigentums den Prozessgerichten zugewiesen hat (NJW 95, 2851), so hat dies erst recht zu gelten, wenn auf Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum geklagt wird. Neuerliche Zuständigkeitsprüfung erübrigt sich allerdings hier in II. und III. Instanz ( § 17a Abs. 5 GVG in analoger Anwendung).

3. Die hier vom Antragsteller begehrte Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum an dem von ihm ausgebauten Dachraum und die damit verbundene Neuaufteilung der Miteigentumsquoten von sechs auf sieben Wohnungen ist im Wege der Änderung der Teilungserklärung durch Vereinbarung der Eigentümer, durch vereinbarungsgleichen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss oder durch vereinbarungsersetzende gerichtliche Entscheidung aus Rechtsgründen nicht durchführbar, so dass sich hier auch nicht die Frage stellt, ob in Ausnahmefällen ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung bestehen kann. Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum und umgekehrt, fällt nicht in den Regelungsbereich des § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG (BayObLG, WM 97, 512). Zu einer derartigen Umwandlung bedarf es vielmehr gem. § 4 Abs. 1 und 2 WEG der Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung ( § 925 Abs. 1 BGB) und der Eintragung in das Grundbuch (BayObLGZ 87, 390). Die Änderung der Aufteilung von gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum betrifft das Grundverhältnis der Mitglieder einer Gemeinschaft und die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen, Gebäudeteile und Räume (BayObLGZ 86, 444). Sie betrifft dagegen nicht das "Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander" im Sinne von § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG. Dies ergibt sich auch aus der Gegenüberstellung von § 5 Abs. 4 und § 5 Abs. 3 WEG. Auch eine "Änderung der Miteigentumsquoten" ist einer Vereinbarung nach § 10 WEG nicht zugänglich (OLG Stuttgart, BWNotZ 86, 61; Belz, Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Auflage, Rn. 39). Eine Grundlage für einen Anspruch des Antragstellers auf die verlangten Änderungen des sachenrechtlichen Grundverhältnisses ist nicht vorhanden.

Zur Klarstellung und Abgrenzung sei jedoch darauf hingewiesen, dass Eigentümer untereinander und auch der Inhaber mehrerer Wohneinheiten ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer die ihnen bzw. ihm zustehenden Miteigentumsquoten "intern" verändern dürfen bzw. darf (BGH, NJW 76, 1976), wenn dies ohne Einwirkung auf die Beitragspflichten und die Stimmrechte bleibt. Im vorliegenden Fall begehrte der Antragsteller aber nicht allein die Änderung der Miteigentumsanteile an den ihm im Hause gehörenden sechs Wohneinheiten, sondern er wollte Miteigentumsanteile "abzweigen", um sie dem aus bisherigem Gemeinschaftseigentum neu zu bildenden Sondereigentum zuzuordnen, was aber nach § 4 Abs. 1 und 2 WEG nur durch formgerechte Erklärung aller Wohnungseigentümer möglich gewesen wäre, auf die er jedoch keinen Anspruch besaß. Zur Begründung von Sondereigentum an Räumen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist die Mitwirkung aller Eigentümer auch dann erforderlich, wenn einem Wohnungseigentümer an gemeinschaftlichen Räumen ein Sondernutzungsrecht zusteht (BayObLG, ZMR 93, 423). Selbst wenn Räume, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, baulich in eine Wohnung einbezogen werden, führt dies auch dann nicht kraft Gesetzes zum Entstehen von Sondereigentum, wenn es mit der Erlaubnis der übrigen Wohnungseigentümer geschieht. Deshalb kann auch aus weitergehenden Kompetenzen, die sich Eigentümer in Bezug auf die Verwaltung der einzelnen Häuser durch bestandskräftigen Beschluss eingeräumt haben, kein Anspruch des Antragstellers auf Begründung von Sondereigentum an den von ihm ausgebauten Dachräumen abgeleitet werden.

Auch die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung und die Abgesc...