Gemeinschaftsordnung: Auslegung II

1 Leitsatz

Haben die Wohnungseigentümer vereinbart, dass in Räumen nur ein Supermarkt/Ladengeschäft betrieben werden darf, ist die Benutzung der Räume zum Zweck des Betriebs eines Fitnessstudios auch nach einer typisierenden Betrachtungsweise unzulässig.

2 Normenkette

§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG

3 Das Problem

In der Gemeinschaftsordnung ist Folgendes vereinbart: "In der Einheit Nr. 6 (Supermarkt) ist der Betrieb eines Ladengeschäftes einschließlich der Belieferung gestattet. Im Übrigen ist die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zulässig. (…)". K, der Eigentümer der Wohnungseigentums Nr. 6, stellt auf einer Versammlung den Antrag, die Räume, die in seinem Sondereigentum stehen, zum Betrieb eines Fitnessstudios benutzen zu dürfen. Trotz intensiver Bemühungen sei es ihm nicht möglich gewesen, als Mieter ein Unternehmen zu finden, welches in den Räumen einen Supermarkt oder ein Ladengeschäft betreiben will. Die Wohnungseigentümer lehnen den Antrag ab. Wohnungseigentümer K erhebt gegen diesen Beschluss eine Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage. Die anderen Wohnungseigentümer sollen verpflichtet werden, ihm die Erlaubnis zu erteilen, in seinen Räumen ein Fitnessstudio, einen Indoor-Abenteuerspielplatz oder sonstiges Dienstleistungsgewerbe mit Publikumsverkehr und Sonntagsöffnung zu betreiben. Im Laufe des Rechtsstreits veräußert K sein Teileigentum und erklärt den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Fraglich ist, wer die Kosten zu tragen hat.

4 Die Entscheidung

Nach Ansicht des LG waren die Klagen von Anfang an unbegründet. Es erlegt daher K die Kosten des Rechtsstreits auf. Nach der Gemeinschaftsordnung sei es K nur erlaubt gewesen, in seinen Räumen einen Supermarkt zu betreiben. Zwar sei es K nach der typisierenden Betrachtungsweise grundsätzlich möglich gewesen, dort auch ein anderes Unternehmen zu eröffnen. Es komme aber darauf an, ob der zweckbestimmungswidrige Gebrauch zu einer stärkeren Störung der anderen Eigentümer führe als der Gebrauch gemäß der vorgesehenen Zweckbestimmung. Dies sei zu bejahen. So gelte für ein Ladengeschäft nach § 3 Abs. 1 und 2 LÖffZG Schleswig-Holstein zwar während der Werktage eine zeitlich unbegrenzte Öffnungsmöglichkeit. Typischerweise hätten Supermärkte aber abends nur bis 20 bzw. maximal 22 Uhr geöffnet und müssten an Sonn- und Feiertagen geschlossen sein. Bei Fitnessstudios sei dies insofern anders, als diese typischerweise länger, häufig bis 24 Uhr, und auch an Sonn- und Feiertagen regelmäßig geöffnet seien. Überdies sei davon auszugehen, dass die Kunden eines Fitnessstudios dieses bei einzelnen Besuchen typischerweise länger nutzen als der Kunde eines Supermarktes.

Hinweis

Die Entscheidung entspricht dem allgemeinen Denken und bietet daher im Kern wenig Neues. Sie erinnert aber daran, in welcher Weise ein Teileigentümer berechtigt ist, sein Sondereigentum zu benutzen. Offen ist im Übrigen, ob es nach § 27 Abs. 1 WEG eine Aufgabe des Verwalters ist, einer unzulässigen Benutzung ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümer entgegenzutreten. Diese Frage verneine ich zurzeit. Ein anderer Standpunkt ist natürlich vertretbar.

5 Entscheidung

LG Itzehoe, Beschluss v. 18.3.2021, 11 T 17/20