1 Leitsatz
Eine Auslegung der Gemeinschaftsordnung kann ergeben, dass nur die Eigentümer der Tiefgarage für Erhaltungsmaßnahmen an der Tiefgarage abstimmungsberechtigt und zur Kostentragung verpflichtet sind.
2 Normenkette
§§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 2 Satz 1, 24 WEG
3 Das Problem
Auf dem Grundstück befinden sich 2 Wohngebäude mit insgesamt 39 Wohnungen sowie eine Tiefgaragenanlage mit insgesamt 36 Pkw-Abstellplätzen. In der Gemeinschaftsordnung heißt es für Erhaltungsmaßnahmen wie folgt: "Die Instandhaltung und Instandsetzung (…) sind jeweils ausschließlich Sache der Wohnungs- und Teileigentümer, die Eigentümer von Wohnungs- bzw. Teileigentumsrechten im jeweiligen Gebäude sind (Untergemeinschaften)". Ferner heißt es: "Hiermit wird bestimmt, dass jedes dieser 3 Gebäude wirtschaftlich und verwaltungsmäßig, soweit möglich, eine eigene Einheit darstellt. Bei allen Angelegenheiten, die Mit- und Sondereigentum betreffen, über die die Eigentümer nach den Regeln der Gemeinschaftsordnung zu beschließen hätten, beschließen hierüber nur die Eigentümer der vom Beschluss betroffenen wirtschaftlich selbstständigen Einheiten. Kosten für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen und Wiederherstellung für die Gebäudeteile und Anlagen tragen alleine die jeweiligen Eigentümer der jeweils betroffenen wirtschaftlich selbstständigen Einheit, untereinander im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zueinander". Die Teileigentümer der Garagenstellplätze beschließen, die Tiefgarage auf ihre Kosten reparieren zu lassen. Gegen diesen Beschluss geht Teileigentümer K vor. Fraglich ist u. a., wer stimmberechtigt war und wer die Kosten zu tragen hat.
4 Die Entscheidung
Das AG meint nach Auslegung der Gemeinschaftsordnung, nur die Teileigentümer seien stimmberechtigt gewesen, denen ein Stellplatz in der Tiefgarage zustehe. Eine Abtrennung der Reparaturmaßnahmen an dem "Gebäude Tiefgarage" von den Wohngebäuden und dem gesamten "Wohnanlagengrundstück" sei wirtschaftlich und verwaltungsmäßig möglich. Nur die Teileigentümer hätten auch die Kosten für die beschlossenen Erhaltungsmaßnahmen zu tragen. Auch die vorgesehene Erneuerung einer Abfangwand sowie die Ersetzung des darauf stehenden Jägerzauns zählten zu den Arbeiten am Gebäude "Tiefgarage". Nach einer objektiv-normativen und ergänzenden Auslegung der Gemeinschaftsordnung dienten die Stützwand sowie die Schaffung einer Absturzsicherung im Wesentlichen dem Zugang, der Nutzung und der Schaffung der Tiefgarage, auch wenn sie reflexhaft dem gesamten Grundstück zugutekämen.
Hinweis
- In einem vergleichbaren Fall muss jeder Verwalter im Wesentlichen 2 Fragen klären: Welche Wohnungseigentümer dürfen über einen Gegenstand abstimmen? Welche Eigentümer haben die Kosten der entsprechenden Maßnahmen zu tragen? Im Fall sind diese Fragen anhand der Auslegung des Begriffs "betroffen" zu lösen. Denn die Gemeinschaftsordnung zählt nicht, wie es möglich wäre, die einzelnen Gegenstände auf, über die nur eine Gruppe von Wohnungseigentümern abstimmen kann, sondern nutzt dafür den Begriff der Betroffenheit. Liegt es so, muss man fragen, wen ein Gegenstand "betrifft". Im Fall fällt es im Ergebnis leicht, nur die Teileigentümer für den Zugang zur Tiefgarage als betroffen anzusehen. Ähnliches dürfte für den Fahrbelag, die Beleuchtung und andere Anlagen gelten. Schwieriger ist es hingegen für Stützpfeiler und die Decke, da beide zweifellos auch eine Funktion für die anderen Wohnungseigentümer haben. Dennoch wird man auch hier im Wege der Auslegung in der Regel dazu kommen, dass nur die Stellplatzinhaber für Erhaltungsmaßnahmen zahlen sollen. Ähnliches dürfte für einen Jägerzaun gelten, der Personen davor schützen soll, abzustürzen. Eindeutig sind diese Auslegungen allerdings nicht. Ferner besitzen weder der Verwalter noch nach h. M., die ich nicht teile, die Wohnungseigentümer eine Kompetenz dazu, die Gemeinschaftsordnung verbindlich auszulegen. In vergleichbaren Fällen sollte diese Frage offen kommuniziert werden. Der Verwalter sollte sich vor allen Dingen nach einer Information und einem Vorschlag anweisen lassen, auf welche Wohnungs- oder Teileigentümer er zweifelhafte Kosten umlegen soll.
- Man könnte im Fall auch fragen, ob die "Untergemeinschaften" einen Anspruch auf Teilversammlungen haben, in denen nur die Gegenstände besprochen werden, für die sie allein stimmberechtigt sind. Hier gilt: Solche Teilversammlungen sind zwingend, wenn es so vereinbart ist. Im Übrigen führt das Recht der "Mitglieder" der "Untergemeinschaft", allein über bestimmte Gegenstände abzustimmen, und ihre Pflicht, bestimmte Kosten allein zu tragen, nicht dazu, eine Teilversammlung zu organisieren und auch nicht dazu, hausbezogene Jahresabrechnungen zu erstellen.
Beschlussmuster: Verständnis einer Umlagevereinbarung
- Der Verwalter hat die Wohnungseigentümer darüber informiert, dass man die Umlagevereinbarung in ___ der Gemeinschaftsordnung unterschiedlich auslegen kann.
- Der Verwalter hat ferner darauf hingewiesen, dass die Umlagevereinbarung unbeachtlich wäre, sollte man sie als unklar ansehen. Weiter h...