Gemeinschaftsordnung: Qualifizierte Protokollierungsklausel

1 Leitsatz

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine qualifizierte Protokollierungsklausel, müssen die Niederschrift 3 Personen unterschreiben, die voneinander unabhängig sind. Ein Unterschreibender ist ungeeignet, wenn er weisungsgebundener Vertreter eines anderen Unterschreibenden ist.

2 Normenkette

§ 23 Abs. 4 WEG

3 SachverhaltDas Problem

Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses seine Protokollierung erforderlich ist. Das entsprechende Protokoll ist vom Verwalter und von 2 von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen. In der Wohnungseigentumsanlage ist die B-GmbH der Verwalter. Diese ist zugleich einer der Wohnungseigentümer. Die B-GmbH lädt auf den 5.6. (Pfingstmontag) ein. Dort lässt sie sich durch ihren Handlungsbevollmächtigten (§ 54 HGB) vertreten. Auf der Versammlung werden B und B1, ihr Geschäftsführer, der auch Wohnungseigentümer ist, als Protokollunterzeichner bestimmt. Das Protokoll unterzeichnet für B der Handlungsbevollmächtigte. Auf der Versammlung wird B erneut zum Verwalter bestellt. Außerdem werden Beschlüsse über die Abrechnung und den Wirtschaftsplan gefasst. Wohnungseigentümer K geht gegen diese Beschlüsse vor. Das AG gibt der Klage statt. Die Protokollierungsklausel sei nicht befolgt worden. Dagegen gehen die beklagten Wohnungseigentümer vor.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Ladung auf den Abend eines Pfingstmontags sei nicht zu beanstanden. Sonntage und kirchliche Feiertage schieden nicht grundsätzlich für Versammlungen aus, soweit auf Kirchenbesucher Rücksicht genommen werde. Dies sei bei einem Termin um 19 Uhr der Fall. Jedenfalls an einem Pfingstmontag könne, wenn die Eigentümerstruktur keine Besonderheiten aufweise, auch davon ausgegangen werden, dass Wochenendausflüge beendet seien und die Teilnahme an einer Versammlung zumutbar sei.

Allerdings sei die Protokollierungsklausel verletzt worden. Danach müsste das Protokoll von 2 verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungseigentümer seien oder für sich oder andere Wohnungseigentümer handelten. Hieran fehle es. Das Protokoll sei zwar neben dem Versammlungsleiter von 2 verschiedenen natürlichen Personen unterschrieben worden. Diese verträten aber nicht 2 Miteigentümer, sondern seien beide Vertreter des B. Dies wahre aber ebenso wie eine Vertretung eines Eigentümers durch 2 Vertreter nicht die Anforderungen einer Protokollierungsklausel. Dass B2 auch Wohnungseigentümer sei und offenbar als solcher unterschreiben sollte, ändere nichts.

Hinweis

Eine Protokollierungsklausel ist zulässig (BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 203/14; BGH, Urteil v. 30.3.2012, V ZR 178/11; BGH, Beschluss v. 3.7.1997, V ZB 2/97). Ihr Zweck besteht nach h. M. darin, die Richtigkeit des Inhalts des Protokolls mittels einer unabhängigen Prüfung desselben durch mehrere (im Fall 3) Personen zu gewährleisten (BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 203/14; BGH, Urteil v. 30.3.2012, V ZR 178/11).

Ausblick WEG-Reform

Das WEMoG wird die Rechtslage im Kern nicht ändern. Es ist allerdings vorstellbar, dass eine Protokollierungsklausel nach § 47 WEG nicht anwendbar ist. Dieser lautet: Vereinbarungen, die vor dem ___________ [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom ___________ [einsetzen: Datum und Fundstelle dieses Gesetzes] geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom ___________ [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.

5 Entscheidung

LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 17.12.2019, 2-13 S 129/18