Gemeinschaftsordnung (WEMoG) / 2.2.1 Gebrauch des Sondereigentums

Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seiner Sondereigentumseinheit überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.^[1]

Vorsicht bei Regelungen über Betretungsrechte und Kontrollmöglichkeiten des Verwalters im Sondereigentum

Ein Betretungsrecht des Verwalters kann nicht wirksam geregelt werden, auch nicht in der Gemeinschaftsordnung^[2], denn es gilt der Grundsatz des Art. 13 GG: "Die Wohnung ist unverletzlich."

Die der Entscheidung des OLG Zweibrücken^[3] zugrunde liegende Klausel einer Gemeinschaftsordnung lautete:

"Der Verwalter hat zweimal im Jahr für sich und seine Beauftragten das Recht, alle Gebäudeteile einschließlich der Sondereigentumsräume zu angemessener Tageszeit zu besichtigen. Im Falle der Gefahr darf ihm der Zutritt in die Räume, die im Sondereigentum stehen, auf keinen Fall verwehrt werden."

Diese Regelung in der Gemeinschaftsordnung wurde für unwirksam angesehen. Zwar ist nach der Bestimmung § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies insbesondere zur Erhaltung, also zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, erforderlich ist. Auch hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums zu dulden, soweit Vereinbarungen oder Beschlüsse dies ermöglichen. Schließlich hat der Wohnungseigentümer hiervon unabhängig das Betreten seiner Sondereigentumseinheit zu dulden, wenn dies etwa im Rahmen der Verbrauchserfassung für Abrechnungsdienstleister erforderlich wird.

Hieraus folgt aber nicht, dass anlassunabhängig ein periodisches Besichtigungsrecht des Verwalters vereinbart werden könnte, wonach dieser unabhängig von einer konkreten Erhaltungsbedürftigkeit des Gemeinschaftseigentums die Sondereigentumseinheiten der einzelnen Wohnungseigentümer besichtigten dürfte.

Diese Pflicht ist abschließend geregelt und kann auch nicht durch Vereinbarung erweitert werden. Freilich ist dies umstritten, da es sich bei dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung zwar um ein unentziehbares, aber durchaus verzichtbares Recht handelt, weshalb der Verwalter nach anderer Auffassung durchaus durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu Kontrollzwecken mit dem Betreten von Sondereigentumseinheiten ermächtigt werden kann.

Liegen ausreichende Anhaltspunkte dafür vor, dass Erhaltungs-, also Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden müssen, bedarf es zwecks Betreten der Sondereigentumseinheiten zur Ermittlung des konkreten Erhaltungsbedarfs keiner besonderen Regelung in der Gemeinschaftsordnung, weil sich die Verpflichtung des Wohnungseigentümers, Zutritt zu den Räumen seines Sondereigentums ermöglichen zu müssen, bereits unmittelbar aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ergibt.

[1] LG München I, Urteil v. 1.6.2015, 1 S 13261/14 WEG, GE 2015 S. 1106.

[2] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 24.11.2000, 3 W 184/00, ZWE 2001 S. 171; siehe auch AG Nürnberg, Urteil v. 23.1.2015, 14 C 4961/14, ZMR 2015 S. 635.

[3] OLG Zweibrücken, a. a. O.