Alexander C. Blankenstein
3.1 Einführende Regelungen
3.1.1 Präambel
Die folgende Regelung leitet üblicherweise in die weiteren Regelungen der Gemeinschaftsordnung ein, um ihren Regelungsgehalt zu verdeutlichen.
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"Für das Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander gelten die Bestimmungen der §§ 10 bis 29 WEG mit den folgenden Änderungen und Ergänzungen, die für das Teileigentum in gleicher Weise wie für das Wohnungseigentum gelten." |
3.1.2 Zuordnung wesentlicher Bestandteile zum Gemeinschaftseigentum
Um späteren Auseinandersetzungen über die Zuordnung einzelner Gebäudebestandteile zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum von vornherein vorzubeugen, sollten die immer noch zweifelhaften Bereiche und Bestandteile des Gebäudes ausdrücklich dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Dies ist nach der Bestimmung des § 5 Abs. 3 WEG durch Vereinbarung möglich. Besonders vorteilhaft ist, dass insoweit auch eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für erforderliche Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, und überhaupt für Verwaltungsmaßnahmen die entsprechenden Gebäudebestandteile betreffend gesichert ist. Durch ausdrückliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung kann dann die Verpflichtung zur entsprechenden Kostentragung auf den jeweiligen Wohnungseigentümer übertragen werden.
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"Sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen insbesondere Wasser-, Heizungs-, Gas- und Stromleitungen sowie die Leitungen von Kabelfernsehen, Telefon und EDV sind gemeinschaftliches Eigentum. Gleiches gilt für Heizkörper, Thermostatventile, Wärmemengenzähler, Warmwasserzähler und Kaltwasseruhren sowie Brand- und/oder Rauchwarnmelder, soweit diese wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind." |
3.2 Sondernutzungsrechte
3.2.1 Begründung von Sondernutzungsrechten
Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsgesetz selbst nur in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt. Sie stellen im eigentlichen Sinn keine Gebrauchsregelungen gemäß § 19 Abs. 1 WEG dar. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich der exklusive Gebrauch eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss des Nutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer. Unabhängig von ihrer rechtlichen Einordnung können Sondernutzungsrechte wirksam nur durch Vereinbarung begründet werden. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig.
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"Zugunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer der nach hinten gelegenen und mit den Nrn. 3 und 4 in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan bezeichneten Wohnungen wird jeweils das Sondernutzungsrecht an den hinter den Terrassen der beiden Wohnungen gelegenen Gartenflächen in dem Ausmaß begründet, wie es den entsprechenden Zeichnungen mit den Nummerierungen "SR W 3" und "SR W 4" im Aufteilungsplan dargestellt und festgelegt ist." |
Durch die im Zuge des Inkrafttretens des WEMoG nunmehr bestehende Möglichkeit, an Außenstellplätzen Sondereigentum begründen zu können und die weitere Möglichkeit der Erstreckung des Sondereigentums an Räumen auf Außenbereiche der Wohnanlage, werden Sondernutzungsrechte an Stellplätzen und ebenerdigen Terrassen und auch Gartenflächen an Bedeutung verlieren.
3.2.2 Erhaltungspflicht des Sondernutzungsrechts
Werden Sondernutzungsrechte begründet, sollten dem Sondernutzungsberechtigten die Erhaltung und die Verkehrssicherung der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums in eigener Verantwortung auferlegt werden. Zwar umfasst eine derartige Regelung automatisch auch eine entsprechende alleinige Kostentragungspflicht des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers, zur Klarstellung sollte eine derartige ausdrückliche Regelung dennoch in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Enthalten Gemeinschaftsordnungen keine Regelungen über die vorerwähnten Maßnahmen, bleiben alle Wohnungseigentümer in Gemeinschaft verantwortlich.
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"Jeder sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums, die seinem Sondernutzungsrecht unterliegen, auf eigene Kosten zu erhalten, also instand zu halten und instand zu setzen. Der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer ist in diesem Zusammenhang auch für die Verkehrssicherung der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich." |
3.3 Pflichten der Wohnungseigentümer
3.3.1 Mitteilungspflichten
Für eine möglichst reibungslose Verwaltung dürfte es nicht nur im Interesse des Verwalters, sondern eines jeden Wohnungseigentümers liegen, dass der Verwalter stets über Adressänderungen, Vermietung und Eigentümerwechsel in Kenntnis gesetzt wird. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht derartige Pflichten nicht vor. Durch bloßen Beschluss können den Wohnungseigentümern daher derartige Pflichten nicht auferlegt werden. Entsprechende Beschlüsse würden gegen das Belastungsverbot verstoßen und wären nichtig. Insoweit sollte bereits in der Gemeinschaftsordnung vorgesorgt werden. In diesem Zusammenhang ist allerdings zu beachten, dass entsprechende Beschlüsse auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel wirksam gefasst werden können.