Gemeinschaftsordnung (WEMoG) / 3.13 Öffnungsklausel

"Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf." Das vom BGH am 20.9.2000 proklamierte Ende der Zitterbeschlüsse hatte die Bedeutung vereinbarter Öffnungsklauseln in ein ganz besonderes Licht gerückt.

Vereinbarte Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern allerdings lediglich eine entsprechende Kompetenz zur Änderungsregelung, ohne freilich deren materiell-rechtliche Reichweite zu regeln. Materiell-rechtlich sind vereinbarte Öffnungsklauseln nämlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel dürfen insbesondere nicht gegen das Belastungsverbot verstoßen. Auch ein Beschluss aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel darf einzelnen Wohnungseigentümern also keine Leistungspflichten auferlegen, die sich nicht bereits aus dem Gesetz oder der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergeben. Hiergegen verstoßende Beschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel sind ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer schwebend unwirksam.^[1] Die endgültige Zustimmungsverweigerung führt zur Beschlussungültigkeit. Allerdings zieht der BGH das Rechtsinstitut des schwebend unwirksamen Beschlusses zwischenzeitlich in Zweifel^[2], weshalb davon auszugehen ist, dass ein entsprechender Beschluss nichtig ist – ausdrücklich klargestellt ist dies allerdings noch nicht.

Klar und deutlich sollte sich der Öffnungsklausel auch entnehmen lassen, auf welcher Grundlage sich das erforderliche Quorum berechnet.

"Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung können mit einer Mehrheit von 2/3 aller im Grundbuch eingetragenen und stimmberechtigten Wohnungseigentümer sowie der Ersterwerber unter den Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG abgeändert werden. "

Nichterreichen des erforderlichen Quorums

Wird das nach der vereinbarten Öffnungsklausel erforderliche Quorum nicht erreicht und verkündet der Versammlungsleiter dennoch einen positiven Beschluss, stellt sich die Frage, ob dieser lediglich anfechtbar oder nichtig ist. Die herrschende Meinung geht von bloßer Anfechtbarkeit aus.^[3]

Verkündet der Wohnungseigentumsverwalter als Versammlungsleiter einen positiven Beschluss, obwohl das nach der Öffnungsklausel erforderliche Quorum nicht erreicht ist, droht ihm eine Inregressnahme seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen der ihr auferlegten Verfahrenskosten.

Um sämtliche Risiken von vornherein zu vermeiden, kann und sollte die Öffnungsklausel selbst das Schicksal eines Beschlusses bestimmen, der nicht mit dem erforderlichen Quorum gefasst wurde.

"Stimmt dem Beschlussantrag nicht die erforderliche Mehrheit der Wohnungseigentümer zu, ist ein Beschluss nicht zustande gekommen. Die erforderliche Mehrheit ist kompetenzbegründend."

[1] BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13, NJW 2015 S. 549.

[2] Vgl. BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18.

[3] LG Berlin, Urteil v. 23.9.2014, 55 S 89/13, ZMR 2015 S. 327; LG München I, Urteil v. 13.1.2014, 1 S 1817/13, ZWE 2014 S. 186; LG Köln, Urteil v. 15.10.2009, 29 S 102/09, ZMR 2010 S. 313.