3.2.1 Begründung von Sondernutzungsrechten
Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsgesetz selbst nur in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt. Sie stellen im eigentlichen Sinn keine Gebrauchsregelungen gemäß § 19 Abs. 1 WEG dar. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich der exklusive Gebrauch eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss des Nutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer. Unabhängig von ihrer rechtlichen Einordnung können Sondernutzungsrechte wirksam nur durch Vereinbarung begründet werden. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig.[1]
| "Zugunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer der nach hinten gelegenen und mit den Nrn. 3 und 4 in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan bezeichneten Wohnungen wird jeweils das Sondernutzungsrecht an den hinter den Terrassen der beiden Wohnungen gelegenen Gartenflächen in dem Ausmaß begründet, wie es den entsprechenden Zeichnungen mit den Nummerierungen "SR W 3" und "SR W 4" im Aufteilungsplan dargestellt und festgelegt ist." |
Durch die im Zuge des Inkrafttretens des WEMoG nunmehr bestehende Möglichkeit, an Außenstellplätzen Sondereigentum begründen zu können und die weitere Möglichkeit der Erstreckung des Sondereigentums an Räumen auf Außenbereiche der Wohnanlage, werden Sondernutzungsrechte an Stellplätzen und ebenerdigen Terrassen und auch Gartenflächen an Bedeutung verlieren.
3.2.2 Erhaltungspflicht des Sondernutzungsrechts
Werden Sondernutzungsrechte begründet, sollten dem Sondernutzungsberechtigten die Erhaltung und die Verkehrssicherung der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums in eigener Verantwortung auferlegt werden. Zwar umfasst eine derartige Regelung automatisch auch eine entsprechende alleinige Kostentragungspflicht des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers[1], zur Klarstellung sollte eine derartige ausdrückliche Regelung dennoch in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Enthalten Gemeinschaftsordnungen keine Regelungen über die vorerwähnten Maßnahmen, bleiben alle Wohnungseigentümer in Gemeinschaft verantwortlich.
| "Jeder sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums, die seinem Sondernutzungsrecht unterliegen, auf eigene Kosten zu erhalten, also instand zu halten und instand zu setzen. Der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer ist in diesem Zusammenhang auch für die Verkehrssicherung der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich." |
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