Gemeinschaftsordnung (WEMoG) / 3.3.2 Mitwirkungs-/Unterlassungspflichten

3.3.2.1 Schadensmitteilung

Es dürfte zwar eine Selbstverständlichkeit sein, dass sich die Wohnungseigentümer um ihr Eigentum kümmern und den Verwalter von festgestellten Mängeln auch ohne ausdrückliche Anordnung in der Gemeinschaftsordnung informieren. Dennoch schadet eine entsprechende Regelung nicht.

"Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, von ihnen festgestellte Schäden am Gemeinschaftseigentum unverzüglich dem Verwalter anzuzeigen."

3.3.2.2 Nutzung der Sondereigentumseinheiten

Wenig Sinn machen Regelungen in Gemeinschaftsordnungen, die eine Nutzung erlauben, "soweit sie die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß des § 14 WEG hinaus" beeinträchtigen. Derartige Einschränkungen sieht das Gesetz bereits selbst vor. Die Gemeinschaftsordnung sollte vielmehr klare Regelungen zu konkreten Nutzungsmöglichkeiten enthalten, damit spätere Auseinandersetzungen unter den Wohnungseigentümern über das Art und Maß der Nutzung möglichst minimiert werden können.

"Die Nutzung von Wohnungseigentumseinheiten zu gewerblichen Zwecken ist untersagt. Die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken bedarf eines Genehmigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer. Die Nutzung kann durch einfachmehrheitlichen Beschluss genehmigt werden. Liegt ein bestandskräftiger Genehmigungsbeschluss vor, ist der betreffende Wohnungseigentümer berechtigt, im Bereich der Eingangstür ein Schild mit Maßen von maximal 20 x 30 cm anzubringen. Der konkrete Montageort ist mit dem Verwalter abzustimmen, die Montage hat durch einen Fachmann zu erfolgen. Die Nutzung der Teileigentumseinheiten zu pornografischen Zwecken jeglicher Art, insbesondere als Sexshop, Pornokino oder Swingerclub, ist untersagt. Die Ausübung der Prostitution ist in sämtlichen Sondereigentumseinheiten untersagt."

3.3.2.3 Nutzungsüberlassung an Dritte

Insbesondere sind Regelungen zur Nutzungsüberlassung an Dritte sinnvoll.

3.3.2.3.1 Einschränkung der Nutzungsüberlassung

Zwar ist jeder Wohnungseigentümer nach der Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG zur unbeschränkten Nutzung seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit berechtigt. So können etwa Wohnungen auch an täglich wechselnde Feriengäste^[1] oder Medizintouristen^[2] vermietet werden. Auch die Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber stellt eine zulässige Wohnnutzung dar.^[3] Einschränkende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind allerdings zulässig.^[4]

"Eine Nutzungsüberlassung der Sondereigentumseinheiten zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern sowie die unmittelbare Nutzungsüberlassung an Flüchtlinge und Asylbewerber ist untersagt. Im Übrigen ist eine Vermietung oder sonstige Nutzungsüberlassung an Dritte nur möglich, wenn das Nutzungsverhältnis einen Zeitraum von mindestens einem Monat umfasst."

[1] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18; BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09, NJW 2010 S. 3093.

[2] LG München I, Urteil v. 8.2.2016, 1 S 21019/14 WEG.

[3] AG Laufen, Urteil v. 4.2.2016, 2 C 565/15 WEG.

[4] Vgl. BGH, a. a. O.

3.3.2.3.2 Dynamische Anpassungsklausel bei Vermietung

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass in den Mietvertrag keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechenden Bestimmungen aufgenommen werden.

Ebenso muss unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregelungen das Gemeinschafts- oder das Sondereigentum betreffen. An Beschlüsse, die die Nutzung und den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums regeln, ist der Mieter des Wohnungseigentümers gebunden, da der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter keine weitergehenden Rechte einräumen kann, als er selbst hat.^[1]

Bei Verstößen des Mieters auch gegen lediglich beschlussweise geregelte Nutzungs- und Gebrauchsvorgaben, bestehen gegen diesen Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 Abs. 1 BGB. Insoweit ist es selbstverständlich im Interesse des vermietenden Wohnungseigentümers, dass dieser seinem Mieter keine weitergehenden Rechte einräumt, als dies aufgrund der Beschlusslage in der Gemeinschaft möglich ist.

Was Nutzungs- und Gebrauchsregelungen das Sondereigentum betreffend angeht, ist ebenfalls geklärt, dass zumindest derartige verdinglichte Regelungen, also solche, die aus dem Grundbuch ersichtlich sind, ebenfalls unmittelbar den Mieter binden und dieser im Fall eines Verstoßes wiederum Unterlassungsansprüchen gemäß § 1004 Abs. 1 BGB ausgesetzt sein kann.^[2]

Allerdings ist der Mieter lediglich an die bei Abschluss des Mietvertrags geltenden Beschlüsse und Vereinbarungen gebunden. Zur dynamischen Bindung des Mieters an Änderungsbeschlüsse oder -vereinbarungen bedarf es daher einer entsprechenden Anpassungsklausel im Mietvertrag. Insoweit sollte im Mietvertrag eine Bindung des Mieters an die Hausordnung in ihrer jeweils gültigen Fassung sowie an sonstige gebrauchsbeschränkende Beschlüsse, einschließlich zumutbarer Änderungen aufgenommen werden. Die Gemeinschaftsordnung sollte insoweit eine Verpflichtung der vermietenden Wohnungseigentümer anordnen.

"Im Fall der Vermietung bzw. Nutzungsüberlassung ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, die Hausordnung der Wohnungseigentümer zum Gegenstand des Mietvertrags bzw. der sonstigen vertraglichen ...