Gemeinschaftsordnung (WEMoG) / 3.4 Kostenverteilung

Die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sieht eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Dieser gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel kann selbstverständlich durch Vereinbarung abbedungen werden, er kann auch auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten durch Beschluss geändert werden. Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 war den Wohnungseigentümern eine Kompetenz zur einfachmehrheitlichen Abänderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel bezüglich der Betriebs- und Verwaltungskosten auf Grundlage von § 16 Abs. 3 WEG a. F. eingeräumt. Hinsichtlich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen konnten die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 16 Abs. 4 WEG a. F. für einen konkreten Einzelfall mittels doppelt qualifizierter Mehrheit eine Kostenverteilungsänderung beschließen. Für beide Vorschriften hatte § 16 Abs. 5 WEG ihre Unabdingbarkeit angeordnet. Die Beschlusskompetenzen konnten also auch durch Vereinbarung nicht eingeschränkt werden.

Die neue Regelung in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht eine Kostenverteilungsänderung bezüglich sämtlicher Kosten mit Ausnahme der Kosten baulicher Veränderungen, für die die Bestimmung des § 21 Abs. 5 WEG maßgeblich ist. Auch der Kostenverteilungsschlüssel für Erhaltungsmaßnahmen, also solcher der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, kann dauerhaft abweichend von Gesetz oder Vereinbarung durch Beschluss geändert werden. Allerdings regelt das Gesetz nicht mehr die Unabdingbarkeit dieser Beschlusskompetenz. In der Gemeinschaftsordnung könnten also insoweit einschränkende Regelungen getroffen und insbesondere bestimmte Beschlussquoren vorgeschrieben werden. Allerdings stellt sich die Frage nach der Sinnhaftigkeit derartiger Einschränkungen. Empfehlenswert sind allerdings konkretisierende Regelungen über die Kostenverteilung selbst.^[1]

[1] Zur Abänderungsmöglichkeit mittels Öffnungsklausel siehe Kap. 3.13.

3.4.1 Betriebs- und Verwaltungskosten

Nicht für sämtliche Arten von Betriebs- und Verwaltungskosten ist der gesetzliche Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sinnvoll. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Verwaltungskosten, die unabhängig von der Größe der Sondereigentumseinheit oder ihrer Miteigentumsanteile in aller Regel in gleicher Höhe für jede Einheit entstehen. Bei Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sind darüber hinaus die zwingenden Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten.

"Die Verteilung der nicht verbrauchsbezogen abrechenbaren Betriebskosten erfolgt mit Ausnahme der Kosten des Kabelempfangs nach Miteigentumsanteilen. Die Kosten des Kabelempfangs werden nach Sondereigentumseinheiten umgelegt. Verbrauchsbezogen abrechenbare Betriebskosten werden nach Verbrauch verteilt. Von den Heiz- und Warmwasserkosten werden 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche bei Wohnungseigentumseinheiten und Nutzfläche bei Teileigentumseinheiten umgelegt. Die Flächen sind in der Anlage zur Teilungserklärung vom ___ ausgewiesen. Die Verwaltungskosten werden nach Sondereigentumseinheiten umgelegt."

3.4.2 Erhaltung

Die Kosten der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung von Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums, können zwar auch durch Beschluss auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den jeweiligen Wohnungseigentümern auferlegt werden. Allerdings muss ein entsprechender Beschluss auch gefasst werden, ansonsten verbleibt es bei einer Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer. Insoweit sollte den jeweiligen Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Kostenlast für Erhaltungsmaßnahmen betreffend Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums übertragen werden, die sich im Bereich deren Sondereigentumseinheit befinden. Eine entsprechende Vereinbarung muss allerdings klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichende Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung nämlich eng auszulegen.^[1]

"Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Kosten der Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, für folgende Teile und Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen, soweit sie sich im inneren und/oder äußeren räumlichen Nähebereich seines Sondereigentums befinden oder allein dem Gebrauch seines Sondereigentums dienen: Balkontüren und ihre wesentlichen Bestandteile; Balkone und ihre wesentlichen Bestandteile mit Ausnahme der konstruktiven Bestandteile und der Abdichtung; Loggien und ihre wesentlichen Bestandteile mit Ausnahme der konstruktiven Bestandteile und der Abdichtung; (Dach-)Terrassen und ihre wesentlichen Bestandteile mit Ausnahme der konstruktiven Bestandteile und der Abdichtung; Markisen; Fensterläden; Innen- und Außenfenster und ihre wesentlichen Bestandteile; Rollläden einschließlich sämtlicher Bestandteile wie Rollladenkasten, Gurt und Gurtscheibe; Heizkörper und ihre wesentlichen Bestandteile nebst Ventilen; Ver- und Entsorgungsleitungen der Gewerke Wasser, Heizung, Gas und Strom, Kabelfern-...