Gemeinschaftsordnung (WEMoG) / 3.5 Regelungen bei Mehrhausanlagen

Besteht die Wohnanlage aus mehreren Gebäuden, kann es sich im Hinblick auf etwa unterschiedliche Ausstattungen der Häuser anbieten, dies in der Gemeinschaftsordnung im Hinblick auf die Kostenverteilung zu berücksichtigen. Zwar eröffnet die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern bereits eine umfangreiche Beschlusskompetenz zur Änderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels. Allerdings kann eine insoweit interessengerechte Kostenverteilung sinnvollerweise bereits in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden.

"Die Kosten besonderer Einrichtungen in einem der Häuser und von Anlagen und Einrichtungen, die lediglich den Bewohnern eines der Häuser zugutekommen, sind lediglich unter den Wohnungseigentümern dieses Hauses nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile zu tragen."

Bildung getrennter Wirtschaftseinheiten

Für den Fall der Mehrhausanlage kann die Gemeinschaftsordnung Regelungen treffen, wonach bestimmte Gebäude oder Bauabschnitte eigenständige Untergemeinschaften darstellen. Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften auch die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.^[1]

In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. Sieht die Gemeinschaftsordnung einer solchen Anlage vor, dass die Untergemeinschaften sich selbstständig verwalten, dass an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind, und dass für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.^[2]

Auch wenn derartige Untergemeinschaften gebildet sind, kann es nur einen Verwalter für die Gesamtgemeinschaft geben und Beschlussklagen sind stets gegen die Gesamtgemeinschaft zu erheben.

"Die Häuser A und B und die Tiefgarage bilden jeweils eine Untergemeinschaft. Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums der jeweiligen Untergemeinschaft obliegt den Eigentümern der jeweiligen Untergemeinschaft auf ihre Kosten nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile. Insoweit beschließen allein die Wohnungseigentümer der jeweiligen Untergemeinschaft über die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen. Dies gilt auch für Erhaltungsmaßnahmen an der Tiefgarage, die deren konstruktive Bestandteile wie Wände, Stützen, Decke und Bodenplatte betreffen. Erhaltungsmaßnahmen, die die Gesamtgemeinschaft betreffen, können demgegenüber ausschließlich von der Gesamtgemeinschaft beschlossen werden. Neben einer Erhaltungsrücklage für die Gesamtgemeinschaft ist für jede Untergemeinschaft eine Erhaltungsrücklage zu bilden. Die übrigen einer Untergemeinschaft eindeutig zuordenbaren Betriebs- und Verwaltungskosten tragen die Eigentümer der jeweiligen Untergemeinschaft jeweils nach Maßgabe des insoweit in § X dieser Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels.

[1] BGH, Urteil v. 12.11.2021, V ZR 204/20.

[2] BGH, a. a. O.