Alexander C. Blankenstein
3.7.1 Vorfälligkeit
Vorfälligkeits- oder Verfallsregelungen können zwar grundsätzlich auf Grundlage der Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG beschlossen werden und müssen daher nicht zwingend Gegenstand der Gemeinschaftsordnung sein. Dennoch empfehlen sich schon hier entsprechende Bestimmungen, da sie stets sinnvoll sind.
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"Die auf Grundlage der jeweiligen Einzelwirtschaftspläne durch Beschluss festgesetzten und von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgeldvorschüsse sind in zwölf Teilbeträgen jeweils am dritten Werktag eines Kalendermonats im Voraus zur Zahlung fällig. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlungen ist der Eingang auf dem gemeinschaftlichen Girokonto maßgeblich. Für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer mit der Entrichtung der Hausgelder für zwei aufeinanderfolgende Monate bzw. in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Monate erstreckt, mit der Zahlung von Hausgeldern in Verzug ist, der den Hausgeldern zweier Monate entspricht, wird sofort das restliche für die jeweilige Wirtschaftsperiode zu entrichtende Hausgeld in voller Höhe zur Zahlung fällig. Einer vorausgehenden Mahnung des Verwalters bedarf es nicht. Diese Regelung gilt jedoch dann nicht, wenn im laufenden Wirtschaftsjahr hinsichtlich des betreffenden Wohnungseigentums die Zwangsverwaltung angeordnet oder das Insolvenzverfahren eröffnet werden sollte sowie im Fall der Zwangsversteigerung. Entsprechendes gilt bei Eintragung eines neuen rechtsgeschäftlichen Erwerbers im Grundbuch oder bei der Zwangsversteigerung." |
3.7.2 Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren / Verbot von Sammelüberweisungen
Auch die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren ist zwar Paradebeispiel für eine Beschlussfassung auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG, dennoch spricht nichts dagegen, eine solche bereits in der Gemeinschaftsordnung zu statuieren. Entsprechendes gilt für ein Verbot von Sammelüberweisungen.
Da insoweit regelmäßig Sonderhonorare zugunsten des Verwalters im Verwaltervertrag vereinbart werden, sollte bereits ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein, dass derartige Sonderhonorare verursacherbezogen vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen sind, der am Lastschriftverfahren nicht teilnimmt bzw. Sammelüberweisungen tätigt.
Regelung im Verwaltervertrag nicht ausreichend
Auch wenn im Verwaltervertrag selbst geregelt ist, dass entsprechende Sonderhonorare vom verursachenden Wohnungseigentümer zu tragen sind, ist allein diese Regelung im Verwaltervertrag für die Wohnungseigentümer untereinander nicht bindend. Wenn nicht wenigstens ein Beschluss im Hinblick auf eine verursacherbezogene Kostenverteilung gefasst wurde, bleibt allein die Eigentümergemeinschaft Schuldnerin des Sonderhonorars.
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"Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, dem Verwalter eine Einzugsermächtigung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren für die laufenden monatlichen Hausgeldvorschüsse, etwaigen sich aus der jeweiligen Jahresabrechnung ergebenden Nachschussforderungen der Gemeinschaft und etwaiger Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen zum jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt zu erteilen. Alle Lastschrifteinzüge erfolgen ausschließlich auf das Gemeinschaftskonto. Für den Fall, dass Wohnungseigentümer nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen, wird als Ausgleich für den Mehraufwand des Verwalters im jeweiligen Verwaltervertrag ein Sonderhonorar geregelt, dessen Höhe im Verwaltervertrag festgesetzt wird. Mit dem Sonderhonorar wird verursacherbezogen der Wohnungseigentümer im Rahmen seiner jeweiligen Jahreseinzelabrechnung belastet, der den Mehraufwand durch Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren verursacht hat." "Wohnungseigentümer, die Eigentümer mehrerer Sondereigentumseinheiten innerhalb dieser Wohnungseigentumsanlage sind, haben sämtliche Zahlungen jeweils für jede der Sondereigentumseinheiten getrennt zu leisten. Eine Sammelüberweisung ist unzulässig. Für den Fall, dass Wohnungseigentümer dennoch entsprechende Sammelüberweisungen vornehmen, wird je Überweisungsvorgang eine Mehraufwandspauschale zugunsten des Verwalters im jeweiligen Verwaltervertrag geregelt. Die entsprechende Belastung mit der Mehraufwandspauschale erfolgt wiederum im Rahmen der jeweiligen Jahreseinzelabrechnung des mehraufwandsverursachenden Wohnungseigentümers." |
3.7.3 Tilgungsbestimmung bei Hausgeldrückständen
Die monatlichen Hausgelder werden einschließlich der Beiträge zur Erhaltungsrücklage der einzelnen Wohnungseigentümer in aller Regel in einer Summe gezahlt. Diese sind dann vom Verwalter entsprechend der Beiträge zum Ausgleich der Kosten und Lasten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Beiträge zur Erhaltungsrücklage aufzuteilen. Für den Verwalter stellt sich im Fall geringerer Zahlungen einzelner Wohnungseigentümer als nach dem Wirtschaftsplan die Frage, inwieweit diese geringeren Zahlungen auf die Kosten und Lasten oder aber die Erhaltungsrücklage zu buchen sind. Denn in derartigen Fällen wird der betreffende Wohnungseigentümer nur im theoretischen Ausnahmefall eine entsprechende Tilgungsbestimmung treffen, wie der von ihm gezahlte Beitrag aufzute...