Alexander C. Blankenstein
3.8.1 Erstverwalterbestellung
Der teilende Eigentümer war vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 zur Verwalterbestellung in der Gemeinschaftsordnung berechtigt. Nach neuer Rechtslage geht die überwiegende Meinung davon aus, dass dies nicht mehr möglich ist, weil die Möglichkeit der Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 WEG nicht ausgeschlossen werden kann, was § 26 Abs. 5 WEG anordnet. Einer Bestellung des Verwalters in der Gemeinschaftsordnung bedarf es aber ohnehin vor dem Hintergrund nicht, als die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht. Sie besteht dann zunächst lediglich aus einer Person, nämlich dem teilenden Eigentümer. Dieser hat nun die Möglichkeit in einer Ein-Personen-Versammlung einen Beschluss über die Bestellung eines Verwalters zu fassen.
Auch hier hat der teilende Eigentümer die Vorschrift des § 26 Abs. 2 Satz 1 HS 2 WEG zu beachten, wonach
der Bestellungszeitraum im Fall der Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums 3 Jahre nicht übersteigen darf. Da die Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG unabdingbar ist, kann die Erstverwalterbestellung also auch nicht in der Gemeinschaftsordnung für einen längeren Zeitraum festgelegt werden. Hintergrund ist die fünfjährige Verjährungsfrist der Mängelansprüche der Wohnungseigentümer. Mit der Begrenzung der Erstverwalterbestellung soll ein Gleichlauf von Bestellzeitraum und Gewährleistungsfrist vermieden werden, die 5 Jahre beträgt. Tatsache ist jedenfalls, dass sich entweder der Bauträger als teilender Eigentümer selbst oder aber ein zumindest ihm nahestehendes Unternehmen zum Erstverwalter bestellt.
Die Wiederbestellung des Erstverwalters ist selbstverständlich möglich. Im Fall der Wiederbestellung kann dann auch der "volle" Bestellungszeitraum von 5 Jahren ausgeschöpft werden.
3.8.2 Fehlen eines Verwalters
Die Gemeinschaftsordnung sollte eine Regelung für den Fall enthalten, dass ein Verwalter fehlt oder zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt ist. Dann nämlich vertreten nach der Bestimmung des § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG sämtliche Wohnungseigentümer als Gesamtvertreter die Gemeinschaft, was insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften zu erheblichen Problemen führen kann. In diesem Zusammenhang ist allerdings die weitere Regelung in § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG zu beachten, wonach eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht Dritten gegenüber unwirksam ist. Insoweit kann auch nicht einer der künftigen Wohnungseigentümer, etwa ein zu bestellender Verwaltungsbeirat, zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt werden.
Allerdings dürfte durchaus die Möglichkeit bestehen, einen einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung zu ermächtigen, für den Fall des Fehlens eines Verwalters bestimmte Arten von Rechtsgeschäften für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tätigen.
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"Im Fall des Fehlens eines Verwalters ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ermächtigt, die zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Rechtsgeschäfte namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tätigen." "Für den Fall, dass ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt wird oder seine Mitglieder ihr Amt niederlegen, wird in der ersten Wohnungseigentümerversammlung ein entsprechend Ermächtigter aus dem Kreis der Wohnungseigentümer bestimmt, soweit ein solcher hierzu bereit ist. Die Wohnungseigentümer können einen anderen Ermächtigten aus dem Kreis der Wohnungseigentümer jederzeit durch Mehrheitsbeschluss bestellen." |
Anmerkung: Wird ein Wohnungseigentümer aufgrund der vereinbarten Öffnungsklausel zum Abschluss von Rechtsgeschäften ermächtigt, bedarf der Beschluss zur Wirkung auch gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern der Eintragung ins Grundbuch.
3.8.3 Verwalterbefugnisse
Vor Inkrafttreten des WEMoG konnten die dem Verwalter per Gesetz eingeräumten Befugnisse nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden, was § 27 Abs. 4 WEG a. F. angeordnet hatte. Ihm durften in der Gemeinschaftsordnung aber durchaus weitere Befugnisse eingeräumt werden. Nunmehr eröffnet die Bestimmung des § 27 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, die Befugnisse des Verwalters beschlussweise einzuschränken oder zu erweitern. So eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht, kann auch eine Erweiterung oder Beschränkung der Verwalterbefugnisse durch Vereinbarung erfolgen, also bereits in der Gemeinschaftsordnung. Zu beachten ist insoweit, dass die Wohnungseigentümer aufgrund der ihnen in § 27 Abs. 2 WEG eingeräumten Beschlusskompetenz die in der Gemeinschaftsordnung geregelten Befugnisse bzw. Pflichten des Verwalters durch Beschluss ändern, erweitern oder beschränken können. Auch wenn also die Gemeinschaftsordnung bestimmte Befugnisse und Pflichten des Verwalters regelt, können die Wohnungseigentümer diese Regelung nachträglich durch Beschluss ändern.
3.8.3.1 Ermächtigung zum Führen von Hausgeldverfahren
§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG reg...