Gemeinschaftsordnung / Zur Gemeinschaftsordnung allgemein

Nach herrschender Meinung bezeichnet der Begriff "Gemeinschaftsordnung" Vereinbarungen der Wohnungseigentümer für ihr Verhältnis untereinander, die nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht worden sind. Solche Vereinbarungen sind nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG möglich, soweit

• §§ 9b Abs. 1 Satz 3, 11 Abs. 1 Satz 3, 17 Abs. 3 und § 26 Abs. 5 WEG nicht entgegenstehen und
• eine Vereinbarung nicht wegen eines Verstoßes gegen §§ 134, 138, 242 BGB, gegen die "Grundprinzipien (Strukturprinzipien) des Wohnungseigentums" oder den "Kernbereich des Wohnungseigentums" unwirksam wäre.

Ob und gegebenenfalls welche Vereinbarungen zu treffen und zum Inhalt des Sondereigentums zu machen sind, muss sich an den Bedürfnissen einer konkreten Wohnungseigentumsanlage ausrichten. Naturgemäß muss eine Gemeinschaftsordnung für ein Doppelhaus oder eine Reihenhausanlage anderen Anforderungen genügen, als eine für eine Mehrhausanlage oder für ein in Wohnungseigentum umgewandeltes Mietshaus. Das Muster kann deshalb nur als Anhalt dessen verstanden werden, was grundsätzlich möglich ist und muss stets für die besonderen Belange einer konkreten Wohnungseigentumsanlage den dortigen Gegebenheiten angepasst werden. Hierfür dienen auch die weiterführenden, allerdings bewusst kurz gehaltenen Anmerkungen. Der Ersteller sollte sich stets vor Augen führen, dass seine Regelungen in der Regel für Jahrzehnte die Geschicke einer Wohnungseigentumsanlage in wesentlichen Teilen bestimmen und sollte angesichts dieser Bedeutung stets besondere Sorgfalt walten lassen.

Für alle Wohnungseigentumsanlagen gilt, dass sich der Ersteller einer Gemeinschaftsordnung darüber klar werden muss, in welchen Bereichen eine Regelungsmöglichkeit besteht bzw. in welchen Bereichen eine Regelung im Regelfall als sinnvoll angesehen werden muss. Mögliche Vereinbarungen und damit die Gegenstände einer Gemeinschaftsordnung lassen sich dabei danach systematisieren, von welchen gesetzlichen Bestimmungen am häufigsten abgewichen wird oder welche Bestimmungen die Wohnungseigentümer häufig ergänzen. Die in der Praxis wohl erheblichsten Abweichungen und Ergänzungen des Interessenausgleichs, wie ihn das Gesetz gefunden und geregelt hat, sind vor allem in nachstehenden Bereichen vorstellbar und werden im Folgenden mit entsprechenden Regelungen beispielhaft vorgestellt:

• Regelungen zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer;
• Regelungen zur Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums;
• Regelungen zu den Kosten (Hausgeld, Umlageschlüssel, Wirtschaftsplan, Abrechnung);
• Regelungen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
• Regelungen zu baulichen Veränderungen;
• Regelungen zur Versammlung;
• Regelungen im Zusammenhang mit dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat;
• Regelungen zu Sondernutzungsrechten;
• Regelungen zu Bauträgerfragen;
• Regelungen zu Öffnungsklauseln.