Gerichtliches Verfahren: Sonderhonorar des Verwalters (Vertragsklausel)

Kurzbeschreibung

Auch nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann sich der Verwalter mit Blick auf seine Pflichten im Rahmen gerichtlicher Verfahren und insbesondere zur Information beauftragter Rechtsanwälte ein Sonderhonorar ausbedingen.

Vorbemerkung

Verwalter können sich bestimmte Sondervergütungstatbestände im Verwaltervertrag ausbedingen. Von grundsätzlicher Bedeutung ist insoweit allerdings, dass der Verwalter auch nur dann einen Anspruch auf ein Sonderhonorar hat, wenn dies entsprechend mit der Gemeinschaft vereinbart ist. Ist eine entsprechende Sondervergütung nicht vereinbart, hat der Verwalter auch keinen Anspruch auf sie.

Hausgeldklage

1. Verwalter führt das Verfahren selbst

   Seit der Entscheidung des BGH aus dem Jahr 1993^[1] ist anerkannt, dass der Verwalter sein Honorar auf Grundlage der Vergütungssätze des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG) berechnen kann, wenn er das Verfahren selbst für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ohne Beauftragung eines Rechtsanwalts führt.

   Von anderen Vergütungsformen sei an dieser Stelle abgeraten. Gänzlich ungeeignet wären ungedeckelte zeitabhängige Stundenhonorare. In diesen Fällen nämlich kämen auf die Wohnungseigentümer unkalkulierbare Kosten zu.

2. Rechtsanwalt führt das Verfahren

   Auch wenn ein Rechtsanwalt – wie in aller Regel – mit der Verfahrensführung beauftragt ist, entsteht Arbeitsaufwand für den Verwalter. Er muss den Anwalt nämlich entsprechend informieren und ihm Unterlagen zur Verfügung stellen und selbstverständlich für Rückfragen zur Verfügung stehen. Grundsätzlich ist insoweit anerkannt und unstreitig, dass sich der Verwalter insoweit ein Sonderhonorar ausbedingen kann. Auch hier sind Regelungen in Verruf geraten, die an einen zeitlichen Aufwand des Verwalters anknüpfen und insoweit keine Kostendeckelung vorsehen. Derartige Regelungen sind für die Wohnungseigentümer intransparent, da keine Kostenhöchstgrenze feststeht.

   Probate Alternativen sollten daher entsprechende Pauschalen darstellen, die allerdings auf Grundlage einer Entscheidung des LG Köln^[2] ebenfalls in Verruf geraten sind. Hiernach soll ein Pauschalhonorar in Höhe von 200 EUR je Hausgeldklage ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, selbst wenn hiermit auch der Kostenaufwand eines nachfolgenden Berufungsverfahrens abgedeckt sein soll. Argument: Bei niedrigen Streitwerten könnte der Verwalter mehr verdienen als der Rechtsanwalt. In einer aktuellen Entscheidung des AG Recklinghausen^[3] hat man jedenfalls kein Problem mit einer entsprechenden Pauschale in Höhe von 150 EUR. Eine derartige ist auch sicherlich angemessen.

   Alternativ kann der Verwalter sein Sonderhonorar auch in Anlehnung an die Vergütungssätze bzw. die Vergütungstabelle des RVG berechnen. Zwar sicherlich nicht mit einer 1,3 Geschäfts- bzw. Verfahrensgebühr, wohl aber mit einer 0,5-Gebühr.

Anfechtungsklage

Zusatzaufwand entsteht dem Verwalter freilich auch für die Information des die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertretenden Rechtsanwalts. Auch diesem müssen Unterlagen zur Verfügung gestellt werden und auch ihm muss der Verwalter für Rückfragen zur Verfügung stehen.

Gleichwohl ist anerkannt, dass der Verwalter auch dann Anspruch auf ein Sonderhonorar haben kann, wenn ein Beschlussanfechtungsverfahren geführt wird und ein Rechtsanwalt mit der Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt ist.^[4] Hier werden sogar zeitabhängige Sonderhonorare nach Stundensätzen akzeptiert.^[5] Ob dies andere Gerichte ebenso sehen, vermag zu bezweifeln sein. Das LG Stuttgart^[6] hatte insoweit aber keine Bedenken gegen eine Sondervergütung nach den Vergütungssätzen der BRAGO (heute RVG).

[1] BGH, Beschluss v. 6.5.1993, V ZB 9/92, NJW 1993 S. 1924.

[2] LG Köln, Urteil v. 29.11.2018, 29 S 48/18, ZMR 2019 S. 70.

[3] AG Recklinghausen, Urteil v. 21.6.2019, 91 C 15/18.

[4] LG Gera, Urteil v. 23.2.2016, 5 S 225/15, NJW-Spezial 2016 S. 323.

[5] LG Gera, a. a. O.

[6] LG Stuttgart, Beschluss v. 3.3.2003, 2 T 70/03, ZMR 2004 S. 216.

Musterklausel

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Sondervergütung des Verwalters für gerichtliche Verfahren

§ 16 Gesonderte Vergütung

(1) Nicht mit der in § 15 vereinbarten Grundvergütung abgegolten und insofern gesondert zu zahlen, sind die Entgelte für die nachfolgend aufgeführten besonderen Verwaltungsleistungen:

3.

Gerichtliche Verfahren Im Fall erforderlicher gerichtlicher Beitreibung von Hausgeldrückständen – Mahnverfahren oder Klageverfahren – erhält der Verwalter für die Einleitung und/oder Betreuung des Verfahrens sowie die Beauftragung und Information des Rechtsanwalts eine Sondervergütung in Höhe von ______ EUR netto zzgl. USt. in gesetzlicher Höhe (derzeit 19 %), mithin in Höhe von ______ EUR brutto.