Geschäftsraummiete: Vertragsanpassung bei geänderter Geschäftsgrundlage

Leitsatz

Kann der Mieter von Räumen zum Betrieb eines Cafés keine ausreichenden Umsätze erzielen, weil sich die Bewohnerstruktur im Umfeld des Cafés nicht wie erwartet entwickelt, so fällt dies in den Risikobereich des Mieters. Ein Anspruch auf eine Reduzierung der Miete besteht nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 313

Kommentar

Ein Bauunternehmen errichtete im Jahr 2005 ein sechsgeschossiges Gebäude, in dessen Erdgeschoss ein Café vorgesehen war. Die Obergeschosse sollten als Büroräume verkauft oder vermietet werden. Die Erdgeschossräume wurden mit Vertrag vom 20.2.2005 plangemäß zum Betrieb eines Cafés vermietet. Die Obergeschosse wurden jedoch zu Wohnungen ausgebaut, weil sich die Vermarktung als Büroraum nicht realisieren ließ.

Der Mieter der Erdgeschossräume geriet ab September 2006 mit der Zahlung der Miete in Rückstand. Die Parteien vereinbarten aus diesem Anlass, den Mietzins zu reduzieren und einen Teil des Rückstands zu stunden. Weiter regelten die Parteien, dass die Vermieterin zur ordentlichen Kündigung berechtigt sein sollte, falls der Rückstand nicht bis Ende Februar bezahlt würde. Der Mieter hat den Rückstand nicht ausgeglichen. Deshalb hat die Vermieterin von dem vereinbarten Kündigungsrecht Gebrauch gemacht und Räumungsklage erhoben.

Das Oberlandesgericht hat die Kündigung für rechtsmissbräuchlich erachtet und die Räumungsklage abgewiesen. Es hat die Ansicht vertreten, dass die Vermieterin verpflichtet gewesen sei, die Obergeschosse als Geschäftsraum zu vermarkten. Da dies nicht gelungen sei, habe sich die Geschäftsgrundlage geändert. Die Mieterin habe deshalb eine Anpassung des Mietvertrags (in Form der Mietreduzierung) verlangen können. Die Vereinbarung des Kündigungsrechts sei mit diesem Hintergrund als treuwidrig anzusehen.

Der BGH ist anderer Ansicht: Die Anwendung der Grundsätze über die Vertragsanpassung bei einer Änderung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB darf nicht zu einer Änderung der gesetzlichen oder vertraglichen Risikoverteilung führen. Nach ständiger Rechtsprechung trägt der Mieter von Gewerberaum das sog. "Verwendungsrisiko". Hierzu gehört unter anderem die Erwartung, dass mit der Nutzung des Mietobjekts ein Gewinn zu erzielen ist. Hängt dies von einer bestimmten Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts ab, so zählen die damit verbundenen Veränderungen zum Risikobereich des Mieters.

Wichtig

Vertragliche Risikoübernahme durch Vermieter

Anders ist es nur, wenn der Vermieter dieses Risiko übernommen hat. Für eine solche Annahme ist eine hinreichend klare Vereinbarung erforderlich.

Hier war eine solche Vereinbarung nicht festzustellen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 17.3.2010, XII ZR 108/08, NZM 2010 S. 364