Geschäftsraummietverhältnis - gesetzliche Regelungen / 2.10 Geschäftserweiterung

Geschäftserweiterungen, -anpassungen oder -umstellungen sind nicht ohne Weiteres unzulässig. Hier kommt es vielmehr darauf an, ob dem Vermieter die Duldung der Änderung unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zumutbar ist.^[1]

Über die Zumutbarkeit ist aufgrund einer Interessenabwägung zu entscheiden. Zugunsten des Vermieters kann berücksichtigt werden

• eine verstärkte Abnutzung der Räume,
• eine Beeinträchtigung der Mitmieter,
• Konkurrenzschutzansprüche anderer Mieter,
• Auswirkungen auf den Wert der Immobilie oder
• verminderte Chancen bei der Neuvermietung.

Zugunsten des Mieters sind insbesondere dessen wirtschaftliche Interessen an der Ausweitung seines Betriebs maßgeblich; diese Interessen wiegen besonders schwer, wenn die Geschäftserweiterung existenznotwendig ist.^[2]

Hinweis

Stark abweichende Nutzung

Eine von dem vereinbarten Vertragszweck völlig abweichende Art der Nutzung muss der Vermieter i. d. R. nicht hinnehmen.^[3]

Es kommt in einem solchen Fall nicht darauf an, ob dem Vermieter durch die zweckwidrige Nutzung ein Schaden droht.^[4] Die gleichen Grundsätze gelten, wenn im Mietvertrag durch Individualvereinbarung geregelt ist, dass sich die Geschäftstätigkeit des Mieters nicht auf einen bestimmten Bereich erstrecken darf.

In einer längeren, von den vertraglichen Vereinbarungen abweichenden Übung kommt im Zweifel lediglich zum Ausdruck, dass der Vermieter in der Vergangenheit auf die Durchsetzung seiner Rechte verzichtet hat. Der Vermieter ist deshalb nicht gehindert, ein solches Verhalten für die Zukunft abzumahnen und – für den Fall der Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs – nach § 541 BGB, gegebenenfalls nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorzugehen.

Achtung

Bei Kenntnis von abweichender Übung

Im Einzelfall kann in einer jahrelangen abweichenden Übung aber auch eine konkludent vereinbarte Erweiterung oder Änderung des Mietgebrauchs liegen.^[5] Voraussetzung ist hier stets, dass der Vermieter von dem Verhalten des Mieters Kenntnis hat.

[1] BGH, Urteil v. 14.12.1960, VIII ZR 17/60, NJW 1961 S. 307 betr. Umstellung einer Maßschneiderei auf industrielle Fertigung von Kleidungsstücken; BGH, Urteil v. 8.10.1957, VIII ZR 47/56, NJW 1957 S. 1833 betr. Erweiterung des Betriebs einer Milchbar durch das Angebot alkoholischer Getränke; BGH, Urteil v. 9.1.1954, VI ZR 50/53, BB 1954 S. 246 betr. Änderung des Charakters einer Gastwirtschaft; OLG Düsseldorf, Urteil v. 29.6.1995, 10 U 44/95, MDR 1996 S. 467 betr. Verkauf von Sport- und sog. "Fan-Artikeln" sowie von Eintrittskarten in einem Friseurgeschäft.

[2] OLG Düsseldorf, Urteil v. 29.6.1995, 10 U 44/95, MDR 1996 S. 467.

[3] BGH, ZMR 1954 S. 211 betr. Umwandlung einer Gastwirtschaft in einen Spielclub; OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.2.1991, 10 U 171/90, DWW 1991 S. 80 = ZMR 1991 S. 176 betr. Unterbringung von Asylbewerbern, wenn die Räume zur Nutzung als Büros angemietet worden sind.

[4] OLG Düsseldorf, a. a. O..

[5] OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.1.1992, 10 U 51/91, DWW 1992 S. 82 betr. Nutzung einer Außenfläche bei Gaststätte.