2.4.1 Kündigungsschutz
Der Geschäftsraummieter genießt keinen Kündigungsschutz; er kann sich nicht auf die Sozialklausel nach § 574 BGB berufen, und er hat auch keinen Anspruch auf gerichtliche Gewährung einer Räumungsfrist. Daraus folgt, dass ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Geschäftsraummietvertrag jederzeit unter Beachtung der Kündigungsfrist gekündigt werden kann.
2.4.2 Fristlose Kündigung
Das Recht zur fristlosen Kündigung kann vertraglich abweichend vom Gesetz geregelt werden. Die Parteien können vereinbaren, dass der Vermieter oder der Mieter zur fristlosen Kündigung unter erleichterten Bedingungen berechtigt sein sollen.
AGB beachten
Bei formularvertraglichen Kündigungsklauseln ist insbesondere § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu beachten: Die Kündigungsklausel darf sich nicht allzu weit von der gesetzlichen Regelung entfernen (z. B. keine fristlose Kündigung bei geringfügigen Zahlungsrückständen; keine verzugsunabhängige Kündigung; keine Kündigung bei leichten Vertragsverletzungen).
Das Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung bei Nichtgewährung des Gebrauchs gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann bei der Geschäftsraummiete abbedungen werden. Die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Vertragsverletzungen, Gefährdung der Mietsache oder unerlaubter Untervermietung und die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ebenfalls vertraglich abbedungen werden. Ebenso ist es möglich, vertragliche Kündigungsregelungen zu vereinbaren, die zugunsten des Vermieters von den gesetzlichen Regelungen abweichen. Die in vielen Formularverträgen enthaltene Klausel, wonach der Vermieter zur Kündigung berechtigt sein soll, wenn sich der Mieter mit einer Monatsmiete "im Rückstand" befindet, ist allerdings unwirksam, weil danach eine Kündigung außerhalb der Voraussetzungen des Verzugs und damit eine verschuldensunabhängige Kündigung möglich wäre. Hierin liegt ein Verstoß gegen § 307 BGB.
Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
Das für beide Vertragsteile geltende Kündigungsrecht wegen Störungen des Hausfriedens konnte bis zum 31.8.2001 nicht abweichend geregelt werden (§ 554a BGB a. F.). Seit dem 1.9.2001 sind bei der Geschäftsraummiete abweichende Regelungen möglich.
2.4.3 Ordentliche Kündigung
2.4.3.1 Form
Die Kündigung eines Geschäftsraummietverhältnisses ist formlos möglich.
Zugangsnachweis bei Telefax oder E-Mail
Die Kündigung kann also auch mündlich, per Telefax oder per E-Mail erklärt werden. Diese Kündigungsformen sind allerdings wegen der damit verbundenen Schwierigkeiten beim Nachweis des Zugangs nicht zu empfehlen.
Wird die Kündigung in Papierform übermittelt, so geht sie zu, wenn sie dem Empfänger übergeben oder in dessen Briefkasten eingeworfen wird. Bei einer Übermittlung per Telefax oder per E-Mail geht die Kündigung nur zu, wenn der Empfänger zum Ausdruck gebracht hat, dass er diese Übermittlungsform akzeptiere. Hierzu genügt es, wenn der Adressat seine Fax-Nummer oder E-Mail-Adresse bekannt gegeben hat. In diesem Fall geht eine per Fax übermittelte Erklärung zu, wenn der Text vom Empfangsgerät ausgedruckt wird. Eine durch E-Mail übermittelte Kündigung geht zu, wenn es dem Empfänger möglich ist, den Text auf seinem Bildschirm lesbar zu machen. Eine durch E-Mail übermittelte Kündigung geht dem Empfänger zu, wenn sie in seiner Mailbox oder der seines Providers abrufbar gespeichert ist.
Beweislast für Zugang bei Telefax oder E-Mail
Beweispflichtig für den Zugang ist der Kündigende. Bei einer durch Telefax übermittelten Erklärung kann der Beweis des Zugangs nicht mit dem Tagesberichtsausdruck des Geräts über die Sende- und Empfangsvorgänge geführt werden, weil nicht auszuschließen ist, dass der Sendevorgang durch ein defektes Empfangsgerät, durch eine Minderung der Leitungsqualität oder durch Unterbrechungen mittels Kontaktöffnungen im Telefonnetz gestört worden ist. Für Unterbrechungen oder Störungen im öffentlichen Netz muss der Kündigende das Risiko tragen.
Vergleichbare Beweislastgrundsätze gelten für die per E-Mail übermittelte Erklärung.
Großes Praxisproblem: Zugang wichtiger Schreiben
Es ist schon erstaunlich, wie viele wichtige Schreiben angeblich nicht zugehen. Die Beweislast, dass die Kündigung zugegangen ist, liegt beim Vermieter. Deshalb sollte er insofern keine Fehler machen.
Der beste und sicherste Weg: Einwurf in den Hausbriefkasten durch einen Zeugen, der auch den Inhalt des Schreibens kennen muss.
Dann geht das Schreiben zu, wenn nach Verkehrsanschauung mit Kenntnisnahme zu rechnen ist. Im Einzelnen ist vieles streitig. Teilweise wird daher Zugang am gleichen Tag bei Einwurf bis 18.00 Uhr angenommen (sehr streitig). Danach oder nach Schluss der Geschäftszeiten eingeworfene Briefe gehen am nächsten Tag zu.
In zahlreichen Mietverträgen über Geschäftsräume ist vereinbart, dass die Kündigung "durch eingeschriebenen Brief" zu erfolgen habe. Bei solchen Klauseln ist § 309 Nr. 13 BGB zu beachten. Danach ist eine Bestimmung un...