Gewährleistung: Vertraglich geschuldeter Zustand bei der Vermietung von Kellerräumen

Leitsatz

Werden Kellerräume nicht zur Nutzung als Keller sondern zur Nutzung für jeden behördlich zulässigen Zweck - mit Ausnahme eines Bordells - vermietet und werden diese Räume dann als Wellnesszentrum genutzt, trifft das Risiko der Zwecktauglichkeit den Vermieter.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von 25 Jahren zu einem Mietzins von 250 DM monatlich über Räume im Kellergeschoss eines Hauses. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen:

1. Der Mieter kann die Mietsache zu jedem behördlich zulässigen Zweck – mit Ausnahme eines Bordells – nutzen.

2. Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Räume in deren derzeitigem Zustand. Der Mieter verzichtet auf die Beseitigung anfänglicher Mängel.

Der Mieter hat in den Räumen ein sog. Wellnesszentrum (Dampfbad mit Massageräumen) eingerichtet. Alsbald trat in den Räumen Feuchtigkeit und Schimmelbildung auf. Nach sachverständiger Feststellung war dies auf die fehlende Abdichtung der Kelleraußenwand zurückzuführen. Der Mieter nimmt den Vermieter auf Mangelbeseitigung in Anspruch. Außerdem mindert er die Miete. Der Vermieter vertritt die Ansicht, dass er lediglich "Kellerräume" schulde. Er hat das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt und Räumungsklage erhoben.

Nach Ansicht des Kammergerichts ist der Mieter zur Minderung berechtigt. Die vom Vermieter erhobene Räumungsklage ist deshalb unbegründet: Ist in einem Mietvertrag vereinbart, dass die Mietsache "zu jedem behördlich zulässigen Zweck" genutzt werden kann, so bedeutet dies zum einen, dass der Mieter hinsichtlich der Verwendung der Räume keinen Beschränkungen unterliegt. Zum anderen folgt aus einer solchen Regelung aber auch, dass die Räume zu jeder behördlich zulässigen Nutzung geeignet sein müssen. Hierfür muss der Vermieter einstehen. Die in Ziffer 2 des Vertrags wiedergegebene Vereinbarung ändert daran nichts. Sie bezieht sich nur auf den bei Vertragsschluss erkennbaren Zustand der Kellerräume im Innern.

Praxis-Tipp

Haftungsfreistellung vereinbaren

Werden Kellerräume ohne Zweckbestimmung vermietet, kann der Mieter nur einen Zustand erwarten, wie er für Kellerräume üblich ist. Eine Abdichtung der Kelleraußenwände zählt hierzu nicht. Enthält der Mietvertrag dagegen eine Zweckbestimmung und ist zweifelhaft, ob die Räume zu dem Vertragszweck baulich geeignet sind, so sollte der Vermieter auf eine klare und eindeutige Haftungsfreistellung achten.

Praxis-Beispiel

Formulierung Freistellungsklausel:

"Der Vermieter übernimmt keine Gewähr, dass der bauliche Zustand der Räume zu dem vom Mieter beabsichtigten Zweck geeignet ist."

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss v. 20.5.2009, 8 U 38/09, GuT 2009 S. 305