Gewährleistungsansprüche wegen anfänglicher Baumängel am Gemeinschaftseigentum

Leitsatz

Gewährleistungsansprüche wegen anfänglicher Baumängel am Gemeinschaftseigentum (insbesondere zu einem Abgeltungsvergleich der Gemeinschaft mit dem Bauträger resp. Insolvenzverwalter im Konfliktbereich zu einem individualrechtlich durch einen einzelnen Käufer/Wohnungseigentümer geltend gemachten Wandelungs- oder großen Schadensersatzanspruch):

1. Ein Eigentümerbeschluss auf Forderung eines Mängelbeseitigungsvorschusses lässt jedenfalls bis zur Vorschusszahlung durch den Gewährleistungsschuldner die Befugnis eines einzelnen Erwerbers unberührt, unter Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Voraussetzungen für eine Wandelung oder einen großen Schadensersatzanspruch zu schaffen.
2. Ein in der Gemeinschaft bestandskräftig beschlossener Abgeltungsvergleich tangiert nicht den bereits entstandenen Individualanspruch eines Wohnungserwerbers auf Wandelung oder großen Schadensersatz.
3. Der Ausschluss eines Wandelungsrechts und die Beschränkung eines großen Schadensersatzanspruchs nur auf Fälle grober Fahrlässigkeit oder Vorsatzes sind in einem formelhaften Bauträgererwerbvertrag nach AGBGB unwirksam.
4. Zu ebenfalls nach AGBGB unwirksamen Bürgschaftseinschränkungsklauseln gem. § 7 i. V. m. § 2 Abs. 2 MaBV.

Normenkette

§§ 633 ff. BGB a. F.; §§ 3 u. 9 AGBG - a. F. -; § 21 WEG; §§ 2 u. 7 MaBV

Kommentar

1. Ein bestandskräftiger Beschluss der Gemeinschaft, vom Veräußerer Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten (zum Gemeinschaftseigentum) zu fordern, lässt jedenfalls bis zur Zahlung des Vorschusses grds. die Befugnis des einzelnen Erwerbers unberührt, vom Veräußerer die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zu dem Zweck zu verlangen, die Voraussetzungen für den großen Schadensersatzanspruch oder eine Wandelung zu schaffen. Eine solche Individualklage steht auch im vorliegenden Fall nicht in Widerspruch zum Verhalten der Wohnungseigentümergemeinschaft, selbst wenn ein beschlussermächtigter Verwaltungsbeirat für die Gemeinschaft bereits Klage auf Vorschuss erhoben hatte. Ein Erwerber ist berechtigt, seine individuellen Ansprüche aus seinem Erwerbsvertrag mit dem Veräußerer selbstständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Eigentümer oder auch schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. So entspricht es insbesondere bereits h. R. M., dass ein Erwerber seine primären Gewährleistungsrechte selbstständig und ohne Beteiligung der Gemeinschaft durchsetzen kann. So kann er jedenfalls auch noch einen Wandelungs- oder großen Schadensersatzanspruch nach entsprechender Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung durchsetzen, wenn eine Gemeinschaft bereits beschlossen hat, einen primären Gewährleistungsanspruch auf Vorschuss zu den Mängelbeseitigungskosten zu verlangen, der Vorschuss jedoch noch nicht bezahlt ist.

   Im vorliegenden Fall war nach der Klageermächtigungsbeschlussfassung nicht zu erkennen, dass die Gemeinschaft die Verfolgung aller Ansprüche im Rahmen dieses Beschlusses an sich gezogen hätte. Eigenständige Rechte eines Miteigentümers wurden damit durch den Beschluss nicht beseitigt (strittig, a. A. wohl Kleine-Möller/Merl, Handbuch des privaten Baurechts, 3. Aufl., Rn. 1045). Insbesondere gilt dies dann, wenn ein einzelner Erwerber erst durch seine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung die Voraussetzungen für einen eigenen Wandelungs- oder großen Schadensersatzanspruch schaffen wollte (vgl. Wenzel, ZWE 2006, 114; Staudinger/Bub, WEG, 2005, § 21 Rn. 274). Insoweit ist auch nicht von einem Widerspruch gegen Interessen der Gemeinschaft auszugehen. Erfolgt Mängelbeseitigung durch den Bauträgerveräußerer, werden Selbstvornahmemaßnahmen und die damit verbundenen Komplikationen hinfällig; die Klage einer Gemeinschaft könnte für erledigt erklärt werden.

   Somit konnte im vorliegenden Fall auch dahinstehen, ob – wogegen erhebliche Bedenken bestünden – die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt befugt gewesen wäre, die Verfolgung der Mängelansprüche in einer Weise an sich zu ziehen, die es anderen Erwerbern unmöglich gemacht hätte, die Voraussetzungen für eine Rückabwicklung ihrer Verträge zu schaffen.

   Der Eigentümerbeschluss auf Vorschussklageermächtigung lässt auch keine Anhaltspunkte erkennen, dass er dahin auszulegen wäre, eine Mängelbeseitigung durch den Gewährleistungsschuldner bzw. seinen Insolvenzverwalter künftig nicht mehr zuzulassen.

   Erfolgt durch den Veräußerer keine Mängelbeseitigung, muss er an die Gemeinschaft den geforderten Vorschuss zahlen, um der Gemeinschaft die notwendigen Mittel zur eigenen Mängelbeseitigung zur Verfügung zu stellen. Darüber hinaus muss er nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung durch einen einzelnen Erwerber auch diesem gegenüber sekundäre Gewährleistungsansprüche akzeptieren (vgl. auch BGH v. 23.2.2006, VII ZR 84/05, BauR 2006, 979). Dem Bauträger hieraus entstehende Nachteile sind allein ihm anzulasten, da er den Vertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt hat.

   Ein einzelner Erwerber hat also die Mög...