Gewerbemietraum - Nachtrag zum Vertrag kann Schriftformmangel heilen

Leitsatz

Für den Mietgegenstand sind nicht nur die vermieteten Räume bestimmbar zu bezeichnen, sondern auch mitvermietete Stellplätze, Freiflächen und sonstige Nebengelasse. Treffen Vertragsparteien eine Nachtragsvereinbarung zu einem Mietvertrag, bedarf es für die Wahrung der Schriftform einer lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben. Eine solche Urkunde, die ihrerseits dem Schriftformerfordernis genügt, heilt den Mangel vorher errichteter Urkunden. Die Ausübung einer stillschweigenden Option stellt eine auflösende Bedingung dar.

Fakten:

Die Parteien streiten darüber, ob das Mietverhältnis überhaupt besteht. Bei Vertragsschluss war das Gebäude noch nicht errichtet. Nach dem Vertrag sollte das Mietverhältnis 15 Jahre nach Übergabe enden. Das Gericht erklärt den Mietvertrag für wirksam, die Schriftform ist gewahrt. Das Vertretungsverhältnis der handelnden Personen ist in ausreichendem Maße angegeben. Ob im ursprünglichen Mietvertrag die Schriftform gewahrt war, kann dahinstehen, denn mit der Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen an die Schriftform im 4. Nachtrag zum Vertrag sind etwaige Formmängel geheilt. Parteien, Mietgegenstand und Vertragslaufzeit sind ausreichend bestimmt. Auch die Ausübung der stillschweigenden Verlängerungsoption hindert die Einhaltung der Schriftform nicht. Die Vereinbarung der stillschweigenden Option an sich ist schriftlich niedergelegt. Die spätere Ausübung der Verlängerungsoption bedarf als auflösende Bedingung keiner Schriftform.

Link zur Entscheidung

OLG Rostock, Urteil vom 8.10.2009 – 3 U 137/08

Fazit:

Treffen Vertragsparteien eine Nachtragsvereinbarung zu einem Mietvertrag, bedarf es für die Wahrung der Schriftform einer lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben. Eine solche, die Schriftform wahrende Urkunde heilt den formellen Mangel vorher errichteter Urkunden. Alle Vertragsparteien müssen die Vertragsurkunde unterzeichnen. Bei Handeln für eine Gesellschft bürgerlichen Rechts muss ein Vertreter mit einem Vertreterzusatz unterzeichnen, damit die Schriftform gewahrt ist. Inhaltlich müssen zur Wahrung der Schriftform alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere Mietgegenstand, Mietzins, Dauer und Parteien des Mietverhältnisses aus der Vertragsukunde hervorgehen. Bestimmbar zu bezeichnen sind sowohl die vermieteten Räume als auch mitvermietete Stellplätze, Freiflächen und sonstige Nebengelasse. Hinreichend bestimmt ist der Mietgegenstand, wenn er anhand der Beschreibung im Vertrag nach Größe und Lage vor Ort zugeordnet werden kann. Die Vertragslaufzeit muss bestimmbar sein.