Gewerbemietraum - Vertragliche Regelung vor vertragsimmanentem Konkurrenzschutz

Leitsatz

Nicht jede Überschneidung der Angebote im Nebensortiment reicht für eine Konkurrenzschutzverletzung aus. Bezieht sich der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz ausdrücklich auf die Vermietung an einen "Lebensmitteldiscounter", so ist ein Laden mit dem Charakter eines russischen Kaufhauses davon auch dann nicht erfasst, wenn dort - zum großen Teil russische - Lebensmittel angeboten werden. Der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz geht einem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor. Der Mieter, der Geschäftsräume in Kenntnis einer dadurch entstehenden Wettbewerbssituation mietet, kann in der Regel keinen Konkurrenzschutz beanspruchen.

Fakten:

Der Mieter hatte die Miete wegen Verstoßes gegen den mietvertraglichen Konkurrenzschutz gemindert, der Vermieter klagt die rückständige Miete ein. Laut Mietvertrag ist der Mieter berechtigt und verpflichtet, im Mietobjekt ein Lebensmitteldiscountgeschäft zu betreiben. Der Mietvertrag verbietet dem Mieter eine andere Nutzung auch für den Fall, dass kein direkter Wettbewerb zu einem Mitmieter entsteht. Das Mietobjekt sollte in jedem Fall als Einzelhandelsgeschäft genutzt werden. Nach dem Mietvertrag durfte der Vermieter einen weiteren Lebensmitteldiscounter in diesem Gesamtobjekt nicht betreiben lassen. Bei Abschluss des Mietvertrags befand sich im Gesamtobjekt ein weiterer Lebensmittelfrischmarkt, nach dessen Schließung in dessen Räumlichkeiten ein F-Markt eröffnete, der unter anderem Lebensmittel aus Russland anbietet. Der Mieter kündigte deswegen fristlos wegen Verstoßes gegen den Konkurrenzschutz.

Die Kündigung ist jedoch unwirksam. Hier war im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung des Konkurrenzschutzes getroffen worden. Danach durfte der Vermieter keinen weiteren Lebensmitteldiscounter durch Dritte betreiben lassen. Hauptartikel eines Lebensmitteldiscounters sind Lebensmittel im Niedrigpreissegment. Der F-Markt bietet aber unterschiedliche Teilsortimente an, unter anderem auch Lebensmittel. Diese geben ihm aber nicht das Gepräge eines Lebensmitteldiscounters. Auch wenn eine Konkurrenzschutzklausel in den Mietvertrag aufgenommen wurde, reicht nicht jede Überschneidung der Angebote im Nebensortiment für eine Konkurrenzschutzverletzung aus.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 06.05.2010, 12 U 150/09KG Berlin, Beschluss vom 6.5.2010 – 12 U 150/09

Fazit:

Hier war von den Vertragsparteien eine ausdrückliche Vereinbarung über den Konkurrenzschutz getroffen worden. Eine solche Regelung geht selbst einem eventuell weiter gehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor. Entscheidend bei der Auslegung des Vertragsinhalts ist, welche Artikel im Konkurrenzunternehmen hauptsächlich verkauft werden und damit das Geschäft des Konkurrenten prägen.