Gewerbemietrecht: Mietoptionserklärung in befristeten Mietverhältnissen

Leitsatz

1. Die Ausübung einer Mietoption bedarf der Schriftform, wenn der Mietvertrag, aus dem sich das Optionsrecht ergibt, auch formbedürftig war.

2. Bei einem befristeten Mietvertrag kann das Optionsrecht nach Ablauf der Frist nicht mehr ausgeübt werden.

Sachverhalt

Der Mieter betreibt in den Mieträumen eine Arztpraxis. Der schriftliche Mietvertrag bestand aus zwei ineinander gelegten Doppelbögen und war auf die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen worden. Falls er nicht vorher gekündigt werde, verlängerte er sich um jeweils ein Jahr. Dem Mieter war vertraglich eine Mietoption bis zum Jahre 2010 eingeräumt. Nach dem Mietvertrag bedürfen Kündigung und Vertragsänderungen der Schriftform. Nach Ablauf der fünfjährigen Vertragsdauer teilte der Mieter dem Vermieter mit, daß er beabsichtige, die Rechte aus der Option auszuüben und daß er die volle Mietzeit nutzen werde. Im übrigen zahlte er vereinbarungsgemäß eine erhöhte Miete. Ein Jahr später kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristgemäß. Dem widerspricht der Mieter unter Hinweis auf das Optionsrecht.

Entscheidung

1. Das Mietverhältnis ist beendet. Der schriftliche Mietvertrag, der zunächst eine Laufzeit von fünf Jahren hatte, war wirksam. Die - wegen der mehrjährigen Laufzeit - erforderliche Schriftform (§ 566 BGB) ist gewahrt: Es bedurfte keiner festen Verbindung der ineinander gelegten Doppelblätter durch Leimen, Nieten oder Heften. Die Einheitlichkeit der Vertragsurkunde war durch den fortlaufenden Urkundentext und die Numerierung der Blätter dokumentiert. Das Optionsrecht hatte der Mieter vor Ablauf der Vertragsdauer nicht ausgeübt: Es gibt keine entsprechenden Erklärungen des Mieters. Allein die Zahlung der erhöhten Miete beinhaltete nicht die Ausübung des Optionsrechtes. Der bloßen Zahlung fehlt der entsprechende Erklärungsinhalt. Denn in der Aufforderung zur Zahlung einer höheren Miete und dem Befolgen dieser Aufforderung kann auch eine eigenständige Gestaltung des unbefristeten Mietverhältnisses gesehen werden. Auch das Schreiben, in dem der Mieter darauf hinwies, daß er die Option ausüben werde, enthält keine rechtsgeschäftliche Erklärung im Sinne der Ausübung der Option. Der Mieter ging vielmehr selbst davon aus, daß er die Option noch ausüben müsse. Im übrigen hätte die Ausübung der Option schriftlich erfolgen müssen, denn sie bedarf grundsätzlich der Form des Hauptvertrages. Da die Option eine längere Vertragsdauer als ein Jahr vorsah, bedurfte der Hauptvertrag (§ 566 BGB) der Schriftform. Die erforderliche Schriftform für die Ausübung der Option kann hier auch aus der vertraglichen Regelung hergeleitet werden, daß Kündigung und Vertragsänderungen schriftlich zu erfolgen hatten.

2. Schließlich konnte der Mieter von seinem Optionsrecht nach Ablauf der ursprünglich festgelegten Vertragslaufzeit keinen Gebrauch mehr machen. Zwar hat der Vertrag keine ausdrückliche Frist für die Ausübung der Option bestimmt. Es ergibt sich jedoch aus der Interessenlage der Parteien, daß diese bis zum Ablauf der vertraglich festgelegten Mietdauer erfolgen muß. Ein Vermieter muß darauf vertrauen dürfen, daß er mit Ablauf der Mietzeit wieder über das Mietobjekt disponieren kann, wenn das Optionsrecht nicht ausgeübt worden ist. Ist das Mietverhältnis befristet, kann das Optionsrecht nur innerhalb der Vertragsdauer ausgeübt werden. Denn das nach Ablauf des Vertrages entstandene unbefristete Mietverhältnis beruht lediglich auf einer gesetzlichen Fiktion. Diese Fiktion ist erforderlich, um auch in der folgenden Zeit Mietrecht anwenden zu können. Dem Mieter soll mit Hilfe dieser Fiktion aber nicht ermöglicht werden, das nunmehr unbefristete Mietverhältnis durch die verspätete Ausübung der Option in ein befristetes Mietverhältnis zu verwandeln.

Da das Mietverhältnis hier nach Ablauf der fünfjährigen Laufzeit zunächst widerspruchslos fortgesetzt wurde, galt es als unbefristet (§ 568 BGB) und konnte daher fristgemäß gekündigt werden.

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 20.05.1998, 23 U 121/97

Fazit:

1. Die Schriftform bei längerfristigen Mietverträgen soll einerseits beiden Vertragsparteien bewußt machen, daß sie sich über lange Zeit binden. Andererseits sollen für den Fall eines Eigentumswechsels die wechselseitigen Pflichten und Rechte aus dem Mietverhältnis dokumentiert sein. Diese Interessenlage ist auch dann gegeben, wenn ein Mietverhältnis durch die Ausnutzung einer Option langfristig fortgesetzt werden soll. Zwar hat sich der Vermieter bereits durch die Vereinbarung des Optionsrechtes gebunden. Die langfristige Bindung entsteht aber erst durch die Erklärung des Mieters, die Option nutzen zu wollen. Daher muß auch die Ausübung der Option schriftlich erfolgen.

2. Der BGH war in einer Entscheidung aus dem Jahre 1974 davon ausgegangen, daß das Optionsrecht auch dann noch gilt, wenn der ursprünglich befristete Mietvertrag als unbefristeter weiter läuft. Diese Annahme hat der BGH aber aufgegeben zugunsten der Auffassung, daß das Optionsrecht im Zeitpunkt des ...