GEWERBEMIETRECHT - Schriftform nötig bei nachträglicher Herabsetzung der Miete?

Leitsatz

Auch bei einem für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag bedarf die nachträgliche Vereinbarung der - auch unbefristeten - Herabsetzung der Miete nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit Wirkung für die Zukunft widerrufen darf.

Fakten:

Die Parteien streiten über die vorzeitige Beendigung eines befristeten Gewerbemietvertrags. Der Mieter hatte wegen mangelnder Attraktivität des Einkaufszentrums und mehrfachen Einbruchs in das Ladenlokal um eine Herabsetzung der Miete gebeten. Der Vermieter bot dem Mieter an, die Miete zu reduzieren. Das Angebot konnte jederzeit widerrufen werden. Der Mieter zahlte daraufhin weniger Miete. Später kündigte er vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer. Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Kündigung war unwirksam. Die Vereinbarung der Herabsetzung der Miete bedurfte nicht der Schriftform, da der Vermieter sich den jederzeitigen Widerruf des Mietnachlasses vorbehalten hatte. Die fehlende Schriftform der vereinbarten Mietsenkung hat nicht zur Folge, dass der gesamte Vertrag als die Schriftform nicht wahrend zu werten wäre. Da der Vertrag weiterhin die Schriftform wahrt, ist die Vereinbarung der Mietdauer weiterhin wirksam. Eine vorzeitige Kündigung ist unwirksam.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 20.04.2005, XII ZR 192/01

Fazit:

Durch Berufung auf fehlende Schriftform versuchen Mieter eines befristeten Mietvertrage gerne, sich frühzeitig vom Vertrag zu lösen. Die nachträgliche Vereinbarung einer herabgesetzten Miete kam durch Zahlung einer geringeren Miete und nicht durch beidseitig unterschriebenen Vertrag zustande. Auch wenn die Miethöhe einen wichtigen Vertragsbestandteil betrifft, entschied der BGH, dass die fehlende Schriftform der Zusatzvereinbarung die bestehende Schriftform des Vertrags nicht berührt. Das Mietende wird also durch den Vertrag geregelt.