Gewerberaummietverhältnis: Grundlagen und Besonderheiten ... / 2.11 Zusätzliche Verpflichtungen des Mieters

2.11.1 Übernahme von Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung

Das Gewerberaummietrecht lässt im Vergleich zum Wohnraummietrecht eine weitergehende Übertragung von Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltungsmaßnahmen gem. § 555a BGB) auf den Mieter zu. Dafür bestehen folgende Grundmodelle:

• Der Mieter hat – in bestimmtem Umfang – die Instandhaltung und Instandsetzung selbst zu übernehmen ("Vornahmeklauseln").
• Der Mieter hat – in bestimmter Höhe – die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen ("Kostenklauseln").

Sog. "Dach- und Fachklauseln" umfassen Reparaturen an den konstruktiven Teilen des Gebäudes, d. h. am Dach, an den Fundamenten, Außenmauern und tragenden Wänden sowie den darin verlaufenden Rohrleitungen. Daneben gibt es "Double-Net-Mietverträge", "Single-Net-Mietverträge" und "Triple-Net-Mietverträge". "Single-Net-Mietverträge" beinhalten lediglich die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten, "Double-Net-Mietverträge" zusätzlich die Kosten der Instandhaltung (mit Ausnahme der Instandhaltung an Dach und Fach), während "Triple-Net-Mietverträge" außerdem die Instandhaltung im Sinne der Dach- und Fachklausel umfassen.

Die Zulässigkeit der Vereinbarung derartiger Klauseln hängt vor allem davon ab, ob dies durch eine Individualvereinbarung erfolgt oder die Regelungen Bestandteil Allgemeiner Geschäftsbedingungen sind.^[1]

So verstößt u. a. eine formularmäßíge Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB.^[2]

Für eine wirksame Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (sowohl Kosten- als auch Vornahmeklauseln) sind folgende Kriterien zu beachten:

• Transparenz (problematisch bei Vornahmeklauseln)
• angemessene Kostenobergrenze für den Mieter
• Begrenzung auf Mietsache und Gemeinschaftsflächen bzw. Gemeinschaftsanlagen und ggf. zusätzlich
• Ausschluss für Instandsetzungen wegen Anfangsmängeln und bei Instandsetzungen, die Dritte (z. B. der Vermieter oder andere Mieter) verursacht haben.^[3]

Der Mustermietvertrag empfiehlt eine Übertragung der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung auf den Mieter, die ihre Ursache in der normalen Abnutzung und dem Gebrauch der Mietsache haben, mit einer Kostengrenze von einer Monatsmiete.^[4]

[1] S. zur Abgrenzung Abschn. 3 Allgemeine Geschäftsbedingungen und Individualvereinbarungen.

[2] BGH, Urteil v. 10.9.2014, XII ZR 56/11, NZM 2014 S. 830.

[3] Streyl, Grenzen der Betriebskostenumlage in der Geschäftsraummiete, NZM 2014 S. 409 (416) m. w. N.

[4] S. Abschn. 6, § 4 Abs. 1 des Mustermietvertrags.

2.11.2 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Die Regelungen des Wohnraummietrechts zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen gelten teilweise auch für den Bereich des Gewerberaummietrechts.^[1] Der Mustervertrag enthält hierzu ebf. eine Regelung zur Erhaltung der Mietsache und zur Modernisierung einschließlich des damit verbundenen Umfangs des Rechts auf Mietminderung.^[2]

[1] S. dazu bereits Abschn. 2.3 Anwendbare Rechtsvorschriften des Wohnraummietrechts.

[2] S. dazu im Einzelnen Abschn. 6, § 10 des Mustermietvertrags.

2.11.3 Schönheitsreparaturen

Die Definition des Begriffs "Schönheitsreparaturen" nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV ist auch im Gewerberaummietrecht anzuwenden.^[1] Das bedeutet, dass Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen umfassen.

Nach der Änderung der bisherigen Rechtsprechung des BGH zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen^[2] ist die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam. Außerdem sind nach der Entscheidung des BGH formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam. Der dieser Entscheidung zugrunde liegende Sachverhalt betraf allerdings das Wohnraummietrecht.

Mittlerweile ist von mehreren Gerichten die zur Wohnraummiete ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen auf die Gewerbemiete übertragen worden.^[3] Nach einer Entscheidung des OLG Celle^[4] ist die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs auf die Vermietung unrenoviert übergebener Geschäftsräume zu übertragen.

Empfehlung

Die Regelung im Mustermietvertrag^[5] zur Übertragung der Schönheitsreparaturen im Bereich des Gewerberaummietrechts aufgrund der aktuellen Rechtsprechung mit den Alternativen der unrenoviert/renovierungsbedürftig oder renoviert übergebenen Mieträume sollte übernommen werden.

[1] U. a. BGH, Urteil v. 8.10.2008, XII ZR 15/07, NZM 2009 S. 126.

[2] BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14, NZM 215 S. 374.

[3] OLG Dresden, Beschluss v. 6.3.2019, 5 U 1613/18; OLG Celle, Beschluss v. 13.7.2016, 2 U 45/16, NZM 2016 S. 644; LG Lüneburg, Urteil v. 4.8.2015, 5 O 353/14, NJW 2016 S. 578.

[4] OLG Celle, Beschluss v. 13.7.2016,...