Gewerbliche Nutzung von Wohnraum / 2 Einzelfälle

2.1 Schreib- oder Ingenieurbüro

Ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung ist gegeben, wenn der Mieter

• in einem Zimmer der Wohnung ein Schreibbüro betreibt^[1] oder
• ein Zimmer hauptberuflich als Ingenieurbüro nutzt und durch ein Schild darauf hinweist.^[2]

[1] LG Lüneburg, Urteil v. 2.10.1991, 4 S 127/91, WuM 1995 S. 706.

[2] LG Schwerin, Urteil v. 4.8.1995, 6 S 96/94, WuM 1996 S. 214.

2.2 Nachhilfe/Tagesmutter

Wenn die Tätigkeit mit Parteiverkehr verbunden ist (z. B. Nachhilfeunterricht durch einen Lehrer in der Wohnung, Aufnahme von Kindern durch eine sog. Tagesmutter), ist es von den konkreten Umständen des Einzelfalls abhängig, ob diese Tätigkeit noch unter den vertragsgemäßen Wohngebrauch fällt oder ob eine erlaubnispflichtige gewerbliche Nutzung vorliegt.

Achtung

Außenwirkung als Abgrenzungskriterium

Ein wichtiges Abgrenzungskriterium ist insofern die Außenwirkung der Tätigkeit, insbesondere der Umfang des Lieferanten- und Publikumsverkehrs.

Dabei kann bei einer Besucherzahl von maximal 2 Personen täglich grundsätzlich weder eine Außenwirkung noch eine erhöhte Abnutzung des Mietobjekts angenommen werden.^[1]

Entscheidungserheblich kann auch die Höhe des mit der Tätigkeit erzielten Gewinns sein.^[2]

Praxis-Beispiel

Tagespflegestelle für bis zu 5 Kleinkinder

So hat eine Mieterin keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Nutzung eines Teils der Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu 5 Kleinkinder.

Das stellt eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnung dar, die eine vorherige Erlaubnis des Vermieters voraussetzt. Eine Verpflichtung des Vermieters, die Erlaubnis zu erteilen, besteht nicht, da von der beabsichtigten Tätigkeit stärkere Beeinträchtigungen der Mietsache und der Mitmieter ausgehen als bei einer Nutzung nur zu Wohnzwecken. Eine Verpflichtung zur Erteilung der Erlaubnis ergibt sich auch nicht daraus, dass es in der Gesellschaft eine immer größere Nachfrage nach derartigen Einrichtungen gibt, da etwaige öffentlich-rechtliche Vorschriften in die Rechtsbeziehungen zwischen Vermietern und Mietern nicht eingreifen.^[3]

Praxis-Beispiel

Tagesmutter oder Großpflegestelle

Dagegen kann die Aufnahme von 3 weiteren Kindern durch eine Mutter mit einem 4-jährigen Kind ("Tagesmutter") noch vertragsgemäß sein.^[4]

Liegt die Tätigkeit als Tagesmutter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung, ist davon auch ein bis zu 5-minütiges Parken auf dem Mietgrundstück und die damit verbundene Beeinträchtigung Dritter beim Bringen und Abholen der betreuten Kinder gedeckt.^[5]

[1] LG Hamburg, Urteil v. 12.1.1993, 316 S 179/92, WuM 1993 S. 188.

[2] LG Berlin, Urteil v. 6.7.1992, 61 S 56/92, WuM 1993 S. 39, 40.

[3] LG Berlin, Urteil v. 24.10.2013, 67 S 208/13, GE 2013 S. 1588.

[4] LG Hamburg, Urteil v. 22.4.1982, 7 S 63/82, NJW 1982 S. 2387.

[5] AG Wiesbaden, Urteil v. 26.11.2002, 92 C 546/02-34, WuM 2003 S. 88.

2.3 Bewegungstherapeutische Praxis

Das Betreiben einer bewegungstherapeutischen Praxis in der Mietwohnung stellt auch dann eine teilgewerbliche Nutzung dar, wenn Patienten nur in geringem Umfang behandelt werden.^[1]

[1] LG Stuttgart, Urteil v. 22.9.1994, 6 S 266/94, WuM 1997 S. 215.