Gewerblicher Grundstückshandel / 2.1.5 3-Objekt-Grenze bei Beteiligung an einer Grundstückspersonengesellschaft

Bei der Beteiligung an Grundstücksgesellschaften zur Verwertung von Grundstücken (z. B. durch Verkauf oder Bebauung und Verkauf), kann sowohl bei der Gesellschaft als auch beim Gesellschafter selbst jeweils ein gewerblicher Grundstückshandel begründet sein.

3-Objekt-Grenze bei der Gesellschaft

Zunächst ist zu prüfen, ob die Gesellschaft selbst durch Überschreiten der "3-Objekt-Grenze" einen gewerblichen Grundstückshandel begründet hat. Dabei kommt es auf eventuelle Grundstücksveräußerungen durch den einzelnen Gesellschafter nicht an. Diese werden bei der Beurteilung der Gesellschaft nicht mitgerechnet.

3-Objekt-Grenze beim Gesellschafter

Anders ist es beim Gesellschafter: tätigt er selbst auch Grundstücksgeschäfte, sind bei der Prüfung, ob in seiner Person ebenfalls ein gewerblicher Grundstückshandel begründet wurde, die Grundstücksveräußerungen der Gesellschaft mitzuzählen. Voraussetzung ist, dass

• der Gesellschafter an der jeweiligen Gesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt ist oder
• der Verkehrswert des Gesellschaftsanteils oder des Anteils an dem veräußerten Grundstück beträgt bei einer Beteiligung von weniger als 10 % mehr als 250.000 EUR.^[1]

Die Zurechnung der Grundstücksgeschäfte beim Gesellschafter erfolgt grundsätzlich auch dann, wenn die Betätigung der Gesellschaft selbst (z. B. Erwerb, Bebauung und Verkauf der Grundstücke) keinen gewerblichen Grundstückshandel begründet.

Veräußerung der Beteili­gung an der Grundstücksgesellschaft

Veräußert der Gesellschafter seine Beteiligung, ist die Veräußerung einer anteiligen Grundstücksveräußerung gleichzustellen. Für die "3-Objekt-Grenze" kommt es dabei auf die Zahl der im Gesellschaftsvermögen befindlichen Grundstücke an.^[2] Voraussetzung ist dabei ebenfalls, dass der Gesellschafter an der jeweiligen Gesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt ist oder dass eine Beteiligung von weniger als 10 % einen Verkehrswert von mehr als 250.000 EUR hat.

Praxis-Beispiel

Veräußerung der Beteiligung an einer Grundstücksgesellschaft

1) K erwirbt und veräußert innerhalb von 4 Jahren 3 Beteiligungen an verschiedenen Gesellschaften, zu deren Gesellschaftsvermögen jeweils ein Grundstück gehört.

Die "3-Objekt-Grenze" wird nicht überschritten. K wird nicht im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels tätig.

2) K erwirbt und veräußert innerhalb von 4 Jahren 2 Beteiligungen an verschiedene Gesellschaften, zu deren Gesellschaftsvermögen jeweils 2 Grundstücke (insgesamt 4 Grundstücke) gehören.

Die "3-Objekt-Grenze" ist überschritten. K wird im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels tätig.

Nicht in die "3-Objekt-Grenze" einzubeziehen sind Grundstücke, die im Zuge der Realteilung einer bislang nicht gewerblich tätigen Personengesellschaft (vermögensverwaltenden Personengesellschaft) in das Eigentum eines Gesellschafters übergehen.^[3]

Gleiches gilt im umgekehrten Fall, d. h. wenn der Gesellschafter ein Grundstück in die Personengesellschaft (verdeckt) einlegt. Dieses Grundstück wird für die "3-Objekt-Grenze" nicht mitgezählt.^[4]

Grundsätzlich nicht mitzuzählen sind Grundstücksveräußerungen einer GmbH bei ihrem (beherrschenden) Gesellschafter. Etwas anderes gilt nur, wenn im Einzelfall ein Gestaltungsmissbrauch anzunehmen ist. Mit Urteil vom 17.3.2010 hat der BFH entschieden, dass die Zwischenschaltung einer GmbH grundsätzlich nicht missbräuchlich ist, wenn die GmbH nicht funktionslos ist, d. h. wenn sie eine wesentliche – wertschöpfende – eigene Tätigkeit (z. B. Bebauung des erworbenen Grundstücks) ausübt. Der Begründung eines gewerblichen Grundstückshandels durch Gestaltungsmissbrauch sind damit enge Grenzen gesetzt.

[1] BMF-Schreiben v. 26.3.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl 2004 I S. 434, Rz. 14.

[2] BFH, Urteil v. 28.11.2002, III R 1/01, BStBl 2003 II S. 250.

[3] BFH, Urteil v. 9.5.1996, IV R 74/95, BStBl 1996 II S. 599.

[4] BMF, Schreiben v. 26.3.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl 2004 I S. 434.