Jörg Wilde, Gerhard Jaser
3.1 Erwerb in unbedingter Veräußerungsabsicht
Veräußerungsabsicht
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kommt es für die Begründung eines gewerblichen Grundstückshandels dann nicht auf die 3-Objekt-Grenze an, wenn sich bereits aus den besonderen Umständen des Einzelfalls zweifelsfrei eine schon im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs bestehende Veräußerungsabsicht ergibt.
Unbedingte Veräußerungsabsicht bei Erwerb
Wird ein im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbenes Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft oder wird ein solches Grundstück von vornherein auf Rechnung oder nach Wünschen des Erwerbers bebaut, kann auf eine gewerbliche Betätigung geschlossen werden, ohne dass es auf die Anzahl der Verkäufe ankommt. In diesen Fällen wird aufgrund der äußeren Umstände auf eine unbedingte Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt geschlossen. Zu prüfen bleibt in diesen Fällen aber häufig das Merkmal der "Nachhaltigkeit" (hierzu s. Gliederungspunkt 4).
3.2 Modernisierung in unbedingter Veräußerungsabsicht
Veräußerer schafft ein "Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit"
Auch wenn ein bebautes Grundstück erworben wird und der Erwerber das Gebäude saniert oder umbaut mit der Absicht, es anschließend zu verkaufen, kann ein gewerblicher Grundstückshandel begründet sein, ohne dass es auf die Voraussetzungen der "3-Objekt-Grenze" ankommt. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist das dann der Fall, wenn der Erwerber eines Grundstücks ein "Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit schafft" und aufgrund äußerer Umstände feststeht, dass er das Grundstück in unbedingter Veräußerungsabsicht erworben hat.
Umbau einer Eigentumswohnung
Wird eine große Eigentumswohnung erworben, anschließend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für den Umbau der Eigentumswohnung in 6 Wohnungen beantragt und nach Erteilung der Baugenehmigung mit dem Umbau begonnen, wird ein Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit geschaffen. Die unbedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung kann dadurch begründet sein, dass der Erwerber die erworbene Eigentumswohnung auf eine von ihm beherrschte GmbH überträgt.
Weitere Indizien für eine unbedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs
Indizien für eine unbedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs sind, abgesehen von den unter 3.1. und 3.2 bereits genannten Fällen, u. a.
- die nur kurzfristige Finanzierung eines Bauvorhabens,
- die Beauftragung einer Maklerfirma mit dem Verkauf des Grundstücks,
- das Betreiben der Veräußerung durch den Steuerpflichtigen vor Fertigstellung des Bauwerks sowie
- der Abschluss eines Vorvertrags mit dem künftigen Erwerber
3.3 Verkauf von Großobjekten
Gewerblichkeit bei Errichtung und Verkauf von Großobjekten
Bei Verkauf von errichteten Großobjekten (z. B. Mehrfamilienhäuser, Büro-, Hotel-, Fabrik- oder Lagergrundstücke) kann auch außerhalb der genannten Ausnahmefälle ein gewerblicher Grundstückshandel bei Veräußerung von weniger als 4 Objekten vorliegen. So ist beispielsweise die Bebauung eines Grundstücks durch den Erwerber des Grundstücks mit einem Supermarkt bei anschließender zeitnaher Veräußerung ein gewerblicher Grundstückshandel. Nach dem BMF-Schreiben vom 26.3.2004 ist erforderlich, dass besondere Umstände gegeben sind, z. B. wenn die Tätigkeit des Steuerpflichtigen nach ihrem wirtschaftlichen Kern der Tätigkeit eines Bauträgers entspricht.
Merkmal der Nachhaltigkeit
Ob ein gewerblicher Grundstückshandel tatsächlich begründet wurde hängt insbesondere in den unter Gliederungspunkt 3 genannten Fallgruppen häufig vom Merkmal der Nachhaltigkeit ab. Denn werden weniger als 3 Objekte veräußert, steht u. a. die Wiederholungsabsicht infrage. Zu beachten ist aber, dass auch die Veräußerung nur eines Objekts die Nachhaltigkeit begründen kann. Hierzu siehe im Einzelnen nachfolgend die Ausführungen zu Gliederungspunkt 4.