Gewerblicher Grundstückshandel / Zusammenfassung

Privates Veräußerungsgeschäft

Der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien ist, sofern er außerhalb eines Gewerbebetriebs erzielt wird und die verkauften Immobilien auch nicht zum Betriebsvermögen eines Gewerbebetriebs gehören, grundsätzlich nur zu versteuern, wenn

• die Immobilie innerhalb von 10 Jahren gekauft und wieder verkauft wird und
• sie nicht ausschließlich eigenen Wohnzwecken gedient hat.

Gewerblicher Grundstückshandel

Beschränkt sich der Verkauf aber nicht auf einige wenige Immobilien, sondern findet ein An- und Verkauf von Immobilien in größerem Umfang statt, stellt sich die Frage, wann das zunächst private Veräußerungsgeschäft in einen gewerblichen Grundstückshandel umschlägt. In diesem Fall wird dann mit jeder Veräußerung ein steuerpflichtiger gewerblicher Gewinn (oder Verlust) erzielt. Maßstab in der Rechtsprechung und in der Finanzverwaltung für die Frage, ob im Einzelfall (noch) ein privates Veräußerungsgeschäft oder (bereits) ein Gewerbebetrieb in Form eines gewerblichen Grundstückshandels vorliegt, ist überwiegend die sogenannte 3-Objekt-Grenze.

Steuernachzahlungen

In vielen Fällen ist es dem Veräußerer nicht bewusst, dass er mit seinen Grundstücksveräußerungen steuerlich einen Gewerbebetrieb begründet hat. Dem Finanzamt wird dieser Vorgang allerdings schneller bekannt, als man vielleicht denkt. Die Notare sind nämlich zur Erstellung sogenannter Veräußerungsanzeigen verpflichtet. Diese müssen sie dann dem Finanzamt übersenden. So erfährt das Finanzamt regelmäßig nicht nur vom Kauf, sondern auch vom Verkauf von Grundstücken, Gebäuden oder Eigentumswohnungen. Im Ergebnis kann dies zu hohen Steuernachzahlungen, vielleicht sogar Zinsen, führen, mit denen man möglicherweise nicht gerechnet hat.

Damit der Veräußerer von Immobilien bereits im Vorfeld die steuerlichen Folgen seiner Betätigung besser einschätzen und sein Verhalten gegebenenfalls entsprechend ausrichten kann, erläutert der nachfolgende Beitrag anhand aktueller Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung in zahlreichen Beispielen die relevanten Abgrenzungskriterien sowie weitere Fragen (Gewinnermittlung, Höhe des zu versteuernden Gewinns u. a.).

Die Grundsätze zum gewerblichen Grundstückshandel beruhen auf der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) sowie der Finanzgerichte (FG) zur Abgrenzung zwischen dem privaten Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) und § 15 EStG; das Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) vom 26.3.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I 2004 S. 434 sowie weitere Verwaltungsanweisungen verschiedener Länderfinanzbehörden greifen die Rechtsprechung zum Zwecke der für die Finanzverwaltung verbindlichen Anwendung im Einzelfall auf.

1. Die 3-Objekt-Grenze ist eine Richtschnur für die praktische Abgrenzung für die Frage, ob noch ein privates Veräußerungsgeschäft oder schon ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Unbedingt zu beachten ist, dass es auf die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls ankommt. So kann auch bei der Veräußerung von weniger als 3 Objekten innerhalb des 5-Jahreszeitraums ein gewerblicher Grundstückshandel begründet sein.^[1] Umgekehrt kann im Einzelfall auch bei der Veräußerung von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren noch ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen.^[2] Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte die Veräußerung von Grundstücken entsprechend geplant werden und gegebenenfalls eine verbindliche Auskunft des Finanzamts eingeholt werden.
2. Die Grundstücksschenkung an nahe Angehörige ist nur bedingt geeignet, einen gewerblichen Grundstückshandel zu vermeiden. Denn das geschenkte und vom Beschenkten weiterveräußerte Grundstück ist als Zählobjekt dem Schenker für die Frage, ob bei ihm ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, zuzurechnen.^[3]
3. Bei der Beteiligung an einer Grundstückspersonengesellschaft sind die Veräußerungen der Gesellschaft den Veräußerungen, die ein Gesellschafter außerhalb der Gesellschaft betreibt, für die Frage, ob in seiner Person ebenfalls ein gewerblicher Grundstückshandel begründet wurde, mitzuzählen. Umgekehrt gilt das nicht. Auch die Veräußerung der Beteiligung an einer Grundstückspersonengesellschaft zählt beim veräußernden Gesellschafter als Objekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze mit. Hingegen kommt eine Zurechnung der Grundstücksveräußerung einer GmbH bei ihrem Gesellschafter außer in den Fällen eines Gestaltungsmissbrauchs nicht in Betracht.^[4]
4. Soll ein gewerblicher Grundstückshandel begründet werden, sollte auch darauf geachtet werden, steuerlich einen möglichst günstigen Zeitpunkt zu erwischen. Je höher der Wert des Grundstücks zu Beginn des Grundstückshandels ist, desto niedriger fällt am Ende in der Regel der Veräußerungsgewinn aus.
5. Auch wenn kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, ist nicht zu vergessen, ob ggf. ein Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG zu versteuern ist.^[5]