Gottwald/Mock, Zwangsvollstreckung, ZPO § 721 Räumungsfrist / 2 Anwendungsbereich

2.1 Räumungsurteil

Rz. 3

Nach § 721 Abs. 1 ZPO kann von dem zuständigen Prozessgericht eine Räumungsfrist nur in dem Urteil, in dem auf Räumung erkannt wird, gewährt werden. Zwar kann eine Räumungsfrist auch noch im Revisionsurteil ausgesprochen werden (BGH, NJW 1963, 1307; MünchKomm/ZPO-Götz, § 721 Rn. 4). Die isolierte Gewährung einer Räumungsfrist sieht das Gesetz nur in einer auf zukünftige Räumung erkennenden Entscheidung (§ 721 Abs. 2 ZPO) vor (BGH, WuM 2014, 354). Die Vorschrift ist nur anwendbar bei Urteilen, die auf die Räumung von Wohnraum lauten, auch wenn die Kündigung durch den Schuldner erfolgte oder es sich nicht um eine Mietstreitigkeit handelt (z. B.: der Eigentümer verlangt Räumung und Herausgabe nach § 985 BGB). Bei anderen Räumungstiteln ist die Vorschrift nicht anwendbar; insbesondere nicht gegenüber einem Zuschlagsbeschluss nach § 93 ZVG (LG Hamburg, MDR 1971, 671), bei einstweiligen Verfügungen nach § 940a ZPO (LG Hamburg, NJW-RR 1993, 1233), einem Insolvenzeröffnungsbeschluss nach den §§ 26, 27 InsO, einem Beschluss nach § 148 Abs. 2 InsO, und schließlich auch nicht gegenüber einem Räumungsvergleich. Beim Räumungsvergleich allerdings gilt die Bestimmung des § 794a ZPO, der eine vergleichbare Regelung trifft (siehe dort). Im Rahmen von Entscheidungen in Ehewohnungssachen (§§ 1361b, 1568a BGB; §§ 200ff. FamFG) ist die Bestimmung ebenfalls nicht anwendbar. Gleiches gilt für Gewaltschutzsachen, in denen die Räumung angeordnet ist. Insoweit sind grundsätzlich Regelungen über die Modalitäten der Räumung, auch im Hinblick auf die Einräumung einer Räumungsfrist, im Rahmen des § 215 FamFG möglich. Allerdings ist nach § 216 FamFG der sofortige Auszug des Antragsgegners die Regel, weshalb eine Räumungsfrist grundsätzlich auch nach § 215 FamFG nicht zu bewilligen sein wird. Schließlich ist auch im Rahmen einer einstweiligen Anordnung auf Räumung der Wohnung durch den Ehestörer die Bestimmung nicht anwendbar (vgl. zu den Räumungen im Rahmen des FamFG ausführlich: Schuschke, NZM 2010, 137). Einzig in einem Verfahren der Schwiegereltern gegen das Schwiegerkind dürfte über § 120 FamFG die Bestimmung anwendbar sein, weil hier eine große familienrechtliche Nähe der Beteiligten, entgegen der Einordnung als sonstige Familiensache gem. § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG, nicht besteht und es sich, falls die Schwiegereltern die Räumung durch das Schwiegerkind begehren, eher um einen "normalen Räumungsprozess" handelt (vgl. Schuschke a.  a.  O., S. 139).

2.2 Wohnraum

Rz. 4

Wohnraum sind alle Räume, die tatsächlich Wohnzwecken dienen (MünchKomm/ZPO-Götz, § 721 Rn. 8). Nicht dazu gehören rein gewerblich genutzte Räume (Stein/Jonas/Münzberg, § 721 Rn. 8), auch nicht solche, die der gewerblichen Fremdenbeherbergung dienen. Bei Mischmietverhältnissen kommt es darauf an, welche Nutzungsart überwiegt (MünchKomm/ZPO-Götz, a. a. O.; BGH, MDR 1977, 745; vgl. zur Kündigung die Abgrenzung des BGH, NJW 2008, 3361 = MDR 2008, 1329 = ZIP 2008, 2271). Auch bei überwiegender gewerblicher Nutzung kann für die Wohnräume eine Räumungsfrist dann gewährt werden, wenn sie baulich und funktional selbstständig sind und deshalb getrennt von den Geschäftsräumen herausgegeben werden können (LG Hamburg, NJW-RR 1993, 662).  Der Mieter, der in den Räumen ein Wohn- und Pflegeheim betreibt, kann eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO nicht beanspruchen. Die Heimbewohner können ihre Interessen selbst wahren, da der Vermieter auch gegen sie einen Räumungstitel erwirken muss (KG Berlin, Urteil v. 18.7.2016, 8 U 111/16, Grundeigentum 2016, 1210; KG Berlin, Urteil v. 17.12.2012, 8 U 246/11, Grundeigentum 2013, 618). Auf den Rechtsgrund des Innehabens des Wohnraums kommt es dagegen nicht an (Schuschke/Walker, § 721 Rn. 1). Die Vorschrift ist daher anwendbar bei Miete, Pacht, Nießbrauch, Dienstbarkeit, Besitz und sonstiger schuldrechtlicher Nutzungsbefugnis (LG Stade, WuM 1987, 62).

2.3 Ausschluss nach Abs. 7

Rz. 5

Ausgeschlossen ist danach – wegen des geringeren Schutzbedürfnisses – die Gewährung von Räumungsschutz für die Vollstreckung eines Räumungsurteils in den Fällen des § 549 Abs. 2 BGB und des § 549 Abs. 2 Nr. 3 und § 575 BGB. Durch diese Sonderregelung soll erreicht werden, dass der Zweck des § 575 BGB nicht verfahrensrechtlich unterlaufen wird. In diesen Fällen bleibt, wie auch sonst, § 765a ZPO anwendbar (Zöller/Seibel, § 721 Rn. 3).