3.1 Pfändung des (bloßen) Herausgabeanspruchs (Absatz 1 und 3)
Rz. 4
Mit der Wirksamkeit der Pfändung des Herausgabeanspruchs durch Zustellung an den Drittschuldner (§ 828 Abs. 3 ZPO) entsteht an diesem Anspruch ein Pfändungspfandrecht. Weder die in dem Pfändungsbeschluss enthaltene Anordnung auf Herausgabe an den Sequester noch das mit Wirksamkeit der Pfändung entstandene Pfandrecht ermächtigen den Gläubiger, daraus zwangsweise vorzugehen, weil es an einem Herausgabetitel fehlt. Der Drittschuldner, der sich weigert, das Grundstück an den Sequester herauszugeben, muss klageweise auf Herausgabe an den Sequester in Anspruch genommen werden. Ein obsiegendes Herausgabeurteil ist nach § 885 ZPO zu vollstrecken (Musielak/Voit/Becker, § 848 Rn. 3).
Ist der Sequester – entweder durch freiwillige Leistung des Drittschuldners oder auch zwangsweise – in den Besitz des Grundstücks gelangt, endet die Zwangsvollstreckung nach Abs. 1. Es findet nunmehr die (neue) Zwangsvollstreckung in das Grundstück (die unbewegliche Sache) nach den für die Vollstreckung in unbewegliche Sachen geltenden Bestimmungen (§§ 866 ff. ZPO) statt (Abs. 3).
Rz. 5
Da für eine solche Zwangsvollstreckung der Schuldnerbesitz und damit die Herausgabe der Sache im Regelfall entbehrlich ist, weil die Eintragung einer Sicherungshypothek und die Anordnung der Zwangsversteigerung unabhängig vom Schuldnerbesitz erfolgen können, kommt der Zwangsvollstreckung in den Herausgabeanspruch nur im Hinblick auf die Anordnung der Zwangsverwaltung Bedeutung zu (Stöber, Rn. 2041). Hinzu kommt, dass die Pfändung des Herausgabeanspruchs für die nach Herausgabe an den Sequester folgende Zwangsvollstreckung keine Anwartschaft, kein Vorrecht und kein Pfand- oder Sicherungsrecht (Rang) wahrt.
3.2 Pfändung des Übereignungsanspruchs vor Entstehung einer Auflassungsanwartschaft
Rz. 6
Ist hingegen der Anspruch auf Übertragung des Eigentums (der sich z. B. aus Kaufvertrag, §§ 433 Abs. 2, 311b BGB, ergeben kann) gepfändet und diese Pfändung wirksam (§ 829 Abs. 3 ZPO), hat die Auflassung (§§ 873, 925 BGB) an den Sequester als Vertreter des Schuldners zu erfolgen (Abs. 2 Satz 1). Die Einigung hat dahin gehend zu erfolgen, dass der Schuldner Eigentümer werden soll (BayObLG, Rpfleger 1989, 396). Der Sequester, dem gegenüber die Auflassung an den Schuldner erklärt wurde, ist seinerseits befugt, die Aufnahmeerklärung des Schuldners in der nach § 29 GBO erforderlichen Form abzugeben und den Antrag auf Eintragung im Grundbuch zu stellen (Stöber, Rn. 2045 ff.).
Rz. 7
Das Pfändungspfandrecht beschränkt lediglich zugunsten des Pfändungsgläubigers die Verfügungsbefugnis des Schuldners am Eigentumsübertragungsanspruch. Dieser kann über seinen Anspruch nicht mehr allein verfügen, insbesondere ihn nicht übertragen oder aufheben. Das Pfändungspfandrecht verschafft infolge der ausgesprochenen Überweisung dem Pfändungsgläubiger darüber hinaus eine Befugnis zur Verwertung des gepfändeten Anspruchs, die sich nach Abs. 2 vollzieht.
Rz. 8
Mit der Eintragung des Schuldners als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch erwirbt der Gläubiger kraft Gesetzes (OLG Sachsen-Anhalt Rpfleger 2014, 256) eine Sicherungshypothek (§ 1184 BGB) am Grundstück (Abs. 2 Satz 2) zur Sicherung seiner Forderung zuzüglich der Vollstreckungskosten (MünchKomm/ZPO-Smid, § 848 Rn. 8). Der Sequester hat die Eintragung der Sicherungshypothek zu bewilligen (Abs. 2 Satz 3). Die vom Sequester zu veranlassende Eintragung der Sicherungshypothek hat für deren Entstehung keinen konstitutiven Charakter, sondern lediglich die Bedeutung einer Grundbuchberichtigung. Sie stellt eine Grundbuchberichtigung im Sinne des § 22 GBO dar (OLG Sachsen-Anhalt Rpfleger 2014, 256; OLG Jena DNotZ 1997, 158, 161) und kann auch auf Antrag des Pfandrechtsgläubigers als Begünstigter i. S. v. § 13 Abs. 2 GBO und den Nachweis der Unrichtigkeit erfolgen (BeckOK/ZPO-Riedel, § 848 Rn. 29 ff.). Dieser Nachweis hat durch den Pfändungsbeschluss mit Zustellungsnachweis sowie die im Grundbuch vollzogene Eigentumsübertragung zu erfolgen (Meikel, Rn. 181 zu § 20 GBO; Böttcher, Zwangsvollstreckung im Grundbuch, S. 151; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 1561).
Dieselbe Wirkung tritt ein, wenn nach erklärter, aber im Grundbuch noch nicht vollzogener Auflassung das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers gepfändet wird (vgl. BGHZ 49, 197 = NJW 1968, 493).
Wird allerdings die Eintragung unterlassen, besteht die Gefahr des gutgläubigen lastenfreien Erwerbs durch Dritte (§ 892 BGB). Für die Sicherungshypothek gelten nicht die Grenzen des § 866 Abs. 3 ZPO (h. M. LG Frankenthal, Rpfleger 1985, 231), weshalb sich auch für Forderungen unter der Grenze der dort angeführten 750,01 EUR eingetragen werden kann, was im Hinblick auf den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit allerdings bedenklich erscheint.
Rz. 9
Die Sicherungshypothek des Pfändungsgläubigers erhält den Rang nach den Rechten, die vom Erwerber nach dem Rechtsverhältnis (schuldrechtlichen Vertrag), das den Eigentumsübergangsanspruch begründet hat, zu bestellen sind, wenn auch ihre Eintragung erst infolge der Eintragung des Schuldners als Grundstückseigentümer erfolgen kann (LG...