Gottwald/Mock, Zwangsvollstreckung, ZPO § 848 Herausgabe ... / 3.2 Pfändung des Übereignungsanspruchs vor Entstehung einer Auflassungsanwartschaft

Rz. 6

Ist hingegen der Anspruch auf Übertragung des Eigentums (der sich z. B. aus Kaufvertrag, §§ 433 Abs. 2, 311b BGB, ergeben kann) gepfändet und diese Pfändung wirksam (§ 829 Abs. 3 ZPO), hat die Auflassung (§§ 873, 925 BGB) an den Sequester als Vertreter des Schuldners zu erfolgen (Abs. 2 Satz 1). Die Einigung hat dahin gehend zu erfolgen, dass der Schuldner Eigentümer werden soll (BayObLG, Rpfleger 1989, 396). Der Sequester, dem gegenüber die Auflassung an den Schuldner erklärt wurde, ist seinerseits befugt, die Aufnahmeerklärung des Schuldners in der nach § 29 GBO erforderlichen Form abzugeben und den Antrag auf Eintragung im Grundbuch zu stellen (Stöber, Rn. 2045 ff.).

Rz. 7

Das Pfändungspfandrecht beschränkt lediglich zugunsten des Pfändungsgläubigers die Verfügungsbefugnis des Schuldners am Eigentumsübertragungsanspruch. Dieser kann über seinen Anspruch nicht mehr allein verfügen, insbesondere ihn nicht übertragen oder aufheben. Das Pfändungspfandrecht verschafft infolge der ausgesprochenen Überweisung dem Pfändungsgläubiger darüber hinaus eine Befugnis zur Verwertung des gepfändeten Anspruchs, die sich nach Abs. 2 vollzieht.

Rz. 8

Mit der Eintragung des Schuldners als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch erwirbt der Gläubiger kraft Gesetzes (OLG Sachsen-Anhalt Rpfleger 2014, 256) eine Sicherungshypothek (§ 1184 BGB) am Grundstück (Abs. 2 Satz 2) zur Sicherung seiner Forderung zuzüglich der Vollstreckungskosten (MünchKomm/ZPO-Smid, § 848 Rn. 8). Der Sequester hat die Eintragung der Sicherungshypothek zu bewilligen (Abs. 2 Satz 3). Die vom Sequester zu veranlassende Eintragung der Sicherungshypothek hat für deren Entstehung keinen konstitutiven Charakter, sondern lediglich die Bedeutung einer Grundbuchberichtigung. Sie stellt eine Grundbuchberichtigung im Sinne des § 22 GBO dar (OLG Sachsen-Anhalt Rpfleger 2014, 256; OLG Jena DNotZ 1997, 158, 161) und kann auch auf Antrag des Pfandrechtsgläubigers als Begünstigter i. S. v. § 13 Abs. 2 GBO und den Nachweis der Unrichtigkeit erfolgen (BeckOK/ZPO-Riedel, § 848 Rn. 29 ff.). Dieser Nachweis hat durch den Pfändungsbeschluss mit Zustellungsnachweis sowie die im Grundbuch vollzogene Eigentumsübertragung zu erfolgen (Meikel, Rn. 181 zu § 20 GBO; Böttcher, Zwangsvollstreckung im Grundbuch, S. 151; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 1561).

Dieselbe Wirkung tritt ein, wenn nach erklärter, aber im Grundbuch noch nicht vollzogener Auflassung das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers gepfändet wird (vgl. BGHZ 49, 197 = NJW 1968, 493).

Wird allerdings die Eintragung unterlassen, besteht die Gefahr des gutgläubigen lastenfreien Erwerbs durch Dritte (§ 892 BGB). Für die Sicherungshypothek gelten nicht die Grenzen des § 866 Abs. 3 ZPO (h. M. LG Frankenthal, Rpfleger 1985, 231), weshalb sich auch für Forderungen unter der Grenze der dort angeführten 750,01 EUR eingetragen werden kann, was im Hinblick auf den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit allerdings bedenklich erscheint.

Rz. 9

Die Sicherungshypothek des Pfändungsgläubigers erhält den Rang nach den Rechten, die vom Erwerber nach dem Rechtsverhältnis (schuldrechtlichen Vertrag), das den Eigentumsübergangsanspruch begründet hat, zu bestellen sind, wenn auch ihre Eintragung erst infolge der Eintragung des Schuldners als Grundstückseigentümer erfolgen kann (LG Frankenthal, Rpfleger 1985, 231; vgl. auch BayObLG, DNotZ 1972, 536). Belastungen des Grundstücks, die der Schuldner vor oder nach Pfändung seines Eigentumsübertragungsanspruchs, aber vor seiner Eintragung im Grundbuch, aber ohne den unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grundstückserwerbsvertrag bewilligt hatte, gehen im Rang der Sicherungshypothek nach (LG Fulda, Rpfleger 1988, 252 m. Anm. Böttcher).

Rz. 10

Weigert sich der Drittschuldner allerdings, die Auflassung an den Sequester als Vertreter des Schuldners zu erklären, so muss der Vollstreckungsgläubiger ihn auf Abgabe der Erklärung verklagen. Die Klagebefugnis folgt schon aus der Anordnung im Pfändungsbeschluss. Das Urteil wird nach § 894 ZPO vollstreckt. Der Sequester kann dann unter Vorlage der (rechtskräftigen) Ausfertigung des Urteils, des Pfändungsbeschlusses sowie des Beschlusses über seine Bestellung die zur Auflassung erforderliche Erklärung an den Schuldner abgeben und die Eintragung der Sicherungshypothek bewilligen.