Grenzüberbau / 2.2 Überschreiten der Grenze durch den Eigentümer

2.2.1 Die Grenzüberschreitung

Mit dem Gebäude muss nach den gesetzlichen Vorgaben über die Grenze des Nachbargrundstücks gebaut worden sein. Entscheidend ist hierbei, dass es sich um ein einheitliches Gebäude handelt, das sowohl auf dem Baugrundstück als auch (im Allgemeinen teilweise) auf dem Nachbargrundstück steht und dass das Baugrundstück als sog. Stammgrundstück (von dem der Überbau ausgeht) zu betrachten ist.^[1]

Ob die Nachbargrenze auf der Erdoberfläche, im Luftraum oder unter der Erdoberfläche überschritten wird (vgl. oben Kap. 2.1.2) spielt genauso wenig eine Rolle, wie die Tatsache, in welchem Umfang das Nachbargrundstück in Anspruch genommen wird.

Hinweis

Fälle aus der Rechtsprechung

Dem Normalfall, dass sich ein Überbau auf Grundstücken verschiedener Eigentümer befindet, hat die Rechtsprechung folgende Fälle gleichgesetzt:

• Eigengrenzüberbau

  Zwei angrenzende Grundstücke befinden sich zunächst im Eigentum ein und derselben Person, die auf einem der Grundstücke ein Gebäude errichtet, das sich über die Grundstücksgrenze hinaus auf das andere Grundstück erstreckt (Eigengrenzüberbau). Nachfolgend geht das überbaute Grundstück in fremdes Eigentum über. Auf die Rechtsbeziehungen der Beteiligten an dem Überbau (Duldungspflicht des neuen Grundstückseigentümers, Rentenzahlungspflicht des Alteigentümers) wendet die Rechtsprechung die §§ 912 ff. BGB analog an.^[2]

• Überbau durch Grundstücksteilung

  Auf einem einheitlichen Grundstück wird ein Gebäude errichtet, das durch eine spätere Grundstücksteilung teilweise auf dem einen und teilweise auf dem anderen Grundstück zu stehen kommt. Auch hier wendet die Rechtsprechung zur Klärung von Eigentumsfragen und bei der Entscheidung, ob ein bei der Grundstücksteilung im Gebäudeinneren entstandener "Überbau" geduldet werden muss oder nicht, die §§ 912 ff. BGB entsprechend an.^[3]

• Überbau einer Grunddienstbarkeit

  Ein Überbau befindet sich nicht auf Grundstücken verschiedener Eigentümer, sondern erstreckt sich auf eine Grundstücksfläche, die zwar im Eigentum des Bauherrn steht, aber durch Grunddienstbarkeit als Zufahrtsweg für das Nachbargrundstück gesichert ist. Auch hier finden nach der Rechtsprechung die §§ 912 ff. BGB entsprechend Anwendung.^[4]

• Überbau auf Sondernutzungsfläche im Wohnungseigentum

  Ein Überbau beeinträchtigt zwar nicht fremdes Eigentum, aber das einem Wohnungseigentümer zustehende Sondernutzungsrecht an einer Teilfläche des gemeinschaftlichen Eigentums. Diese Fallkonstellation ist denkbar, wenn Doppel- oder Reihenhäuser als Wohnungseigentumsanlage auf einem gemeinschaftlichen Grundstück errichtet werden und die Zufahrt zu den von der Straße aus hinterliegenden Häusern in der Teilungserklärung durch Sondernutzungsrechte gesichert wird. Auch in diesem Fall wendet die Rechtsprechung die §§ 912 ff. BGB entsprechend an, wenn einer der Wohnungseigentümer etwa durch einen Garagenneubau die Nutzungsmöglichkeit des Zufahrtsweges für die anderen Wohnungseigentümer einschränkt.^[5]

• Überbau im Bauwich

  Ein Überbau erstreckt sich zwar nicht auf das Nachbargrundstück. Er ragt aber in den Bauwich hinein, den der Nachbar auf seinem eigenen Grundstück beachten muss. Hier spielt vor allem die Frage eine Rolle, ob der Nachbar wegen Verletzung des Bauwichs eine Rentenzahlung verlangen kann. Auch bei der Klärung dieser Frage orientiert sich die Rechtsprechung an den §§ 912 ff. BGB.^[6]

[1] Vgl. BGH, Urteil v. 22.5.1981, V ZR 102/80, NJW 1982, 756; BGH, Urteil v. 12.7.1984, IX ZR 124/83, NJW 1985, 789; BGH, Urteil v. 2.6.1989, V ZR 167/88, NJW-RR 1989, 1039; BGH, Urteil v. 23.2.1990, V ZR 231/88, NJW 1990, 1791.

[2] Vgl. hierzu BGH, Urteil v. 23.2.1990, V ZR 231/88, NJW 1990, 1791.

[3] Vgl. hierzu BGH, Urteil v. 4.12.1987, V ZR 274/86, NJW 1988, 1078.

[4] Vgl. hierzu OLG Karlsruhe, Urteil v. 9.9.1992, 6 U 45/92, NJW-RR 1993, 665; OLG Koblenz, Urteil v. 17.12.1998, 5 U 500/98, NJW-RR 1999, 1394.

[5] Vgl. OLG Hamburg, Urteil v. 1.4.1998, 2 Wx 104/97, ZMR 1998, 585.

[6] Vgl. BGH, Urteil v. 9.1.1963, V ZR 125/61, NJW 1963, 807.

2.2.2 Der Bauherr

Der Bauherr des Überbaus muss nach dem Wortlaut des § 912 Abs. 1 BGB der "Eigentümer des Stammgrundstücks" sein, von dem aus der Überbau erfolgt. Dem Eigentümer sind gleichgestellt Erbbauberechtigte, Wohnungs- und Teileigentümer sowie Vorerben.^[1]

Ob der Eigentümer Bauherr des Bauvorhabens ist, bemisst sich danach, ob er "Geschäftsherr des ganzen Bauvorhabens" ist, in dessen Namen und wirtschaftlichem Interesse der Bau errichtet wird.^[2] Einen Überbau durch einen Grundstücksbesitzer (Mieter oder Pächter) müssen Sie nicht dulden, es sei denn, dieser kann sich auf eine Genehmigung des Eigentümers berufen.^[3]

[1] So Bayer/Lindner/Grziwotz, Kommentar zum bayerischen Nachbarrecht, 2. Auflage 1994, 42; BGH, Urteil v. 12.7.1984, IX ZR 124/83, NJW 1985, 789.

[2] So BGH, Urteil v. 25.2.1983, V ZR 299/81, NJW 1983, 2022.

[3] Grüneberg/Herrler, BGB, 81. Aufl. 2022, § 912, Rn. 5.