Größere Sanierungsmaßnahme setzt grundsätzlich voraus: a) Feststellung des Schadensumfanges und der Sanierungsbedürftigkeit sowie b) Einholung mehrerer Kostenangebote

Leitsatz

Beschluss mit negativem Antragsinhalt ist kein "Nichtbeschluss"

Normenkette

§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 27 WEG

Kommentar

1. Bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen (im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung) ist es grundsätzlich erforderlich, dass der Schadensumfang und der Instandsetzungsbedarf vorher festgestellt werden; außerdem sind in der Regel mehrere Angebote für die Instandsetzungsarbeiten einzuholen (h.R.M.).

Im vorliegenden Fall ging es um die Sanierungsbedürftigkeit von Betonsäulen und den nachfolgenden Streit, in welchem Umfang hier ein Sanierungsbedarf bestehe, insbesondere ob alle Betonsäulen Schäden aufwiesen.

Die Gemeinschaft hatte hier durch Beschluss die Verwaltung in Abstimmung mit dem Beirat und einer anderen Person bevollmächtigt, die Betonsanierung aller Betonträger in Auftrag zu geben, wobei von den Gesamtkosten von ca.DM 200.000 DM 100.000 im Rahmen einer Sonderumlage angefordert werden sollten.

In einem vorausgehenden Beschluss wurde mehrheitlich die Einschaltung eines Sachverständigen über die Notwendigkeit der Betonsanierung abgelehnt; dieser Beschlussteil blieb unangefochten. In der Gemeinschaftsordnung war i.Ü. vereinbart, dass die Eigentümer hinsichtlich der Vornahme großer Instandsetzungsarbeiten und der Aufbringung der hierfür erforderlichen Mittel zu beschließen hätten und dass die Art und Weise der Durchführung der Verwalter bestimme.

2. Der dem angefochtenen Beschluss unmittelbar vorausgehende Beschluss, der mangels Anfechtung bestandskräftig wurde, ist ein solcher mit negativem Inhalt, nicht dagegen ein Nichtbeschluss. Durch diesen Beschluss haben die Eigentümer die Erholung eines Sachverständigengutachtens über die Notwendigkeit der Betonsanierung abgelehnt. Damit widerspricht es auch nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, dass die Sanierung gemäß dem angefochtenen nachfolgenden Beschluss ohne vorherige kostenträchtige Schadensfeststellung im Einzelnen beschlossen wurde. Vorliegend lagen der Beschlussfassung mehrere Kostenangebote vor. Die Notwendigkeit einer weiteren, ins einzelne gehenden Schadensfeststellung haben die Eigentümer durch den vorausgegangenen, bestandskräftig gewordenen Eigentümerbeschluss vom selben Tage abgelehnt. Vorliegende Angebote können daher nicht mit der Begründung als unzureichend bezeichnet werden, dass sie keine genaue Schadensfeststellung enthielten. Im Übrigen obliegt es hier nach entsprechender Gemeinschaftsordnung dem Verwalter, die Art und Weise der Durchführung größerer Instandhaltungsmaßnahmen zu bestimmen. Sache der Eigentümer ist es lediglich, zu beschließen, dass eine Instandsetzungsmaßnahme durchgeführt wird und auf welche Weise die hierfür erforderlichen Mittel aufzubringen sind; die Durchführung im Einzelnen obliegt dann dem Verwalter.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens von DM 15.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 13.08.1998, 2Z BR 97/98)

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